umowa przelewu wierzytelności z umowy deweloperskiej

W przypadku umowy deweloperskiej nabycie prawa własności lokalu następuje w chwili jego wyodrębnienia, a zatem do czasu takiego wyodrębnienia kredytobiorca będzie spełniał warunki programu. Jestem kredytobiorcą, ale jeszcze nie mam prawa własności mieszkania. Czy mogę skorzystać z bezpiecznego kredytu 2%? Dłużnik nie jest bowiem stroną umowy cesji wierzytelności – jeżeli zatem Twoja umowa z kontrahentem nie zawiera specjalnego zastrzeżenia co do wymaganej zgody na cesję wierzytelności, zgodnie z polskim prawem kontrahent nie musi wyrażać zgody na cesję wierzytelności. Zamiast tego, jest o niej jedynie informowany. Jeśli zostanie zawarta umowa przelewu wierzytelności, to na nabywcę przechodzą jakiekolwiek związane z tą wierzytelnością prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki, prof czachórski pisze na ten temat tak obowiązek wykonania świadczenia, którego termin nie był ściśle oznaczony, zależy niekiedy od wypowiedzenia przez Stanowi ona samodzielną przesłankę ważności umowy przelewu wierzytelności. W realiach niniejszej sprawy nie sposób jednoznacznie określić przyczyny dokonania przelewu wierzytelności. Tymczasem umowa przelewu wierzytelności, w której brak causy jest nieważna (zob. Kozieł, Grzegorz. Art. 510. W: Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Cesja wierzytelności, zwana inaczej przelewem wierzytelności, jest to natomiast umowa z zakresu prawa cywilnego skutkująca przeniesieniem wierzytelności z wierzyciela na osobę trzecią. Umowa ta uregulowana została w Kodeksie Cywilnym w Księdze Trzeciej-Zobowiązania, w art. od 509 do 516. Zawierając przedmiotową umowę należy nonton film lord of the rings return to the king. Nabywcy mieszkań podpisują umowy deweloperskie głównie w celu nabycia swojego wymarzonego mieszkania. Nabywcy mieszkań podpisują umowy deweloperskie głównie w celu nabycia swojego wymarzonego poniższym artykule opisujemy, w jaki sposób można dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej (zarówno gdy nabywamy mieszkanie dla siebie, jak i w celach inwestycyjnych). Jeżeli zależy nam, żeby klauzula dotycząca cesji znalazła się w podpisywanej przez nas umowie deweloperskiej oraz żeby taka klauzula należycie zabezpieczała interesy nabywcy nieruchomości, zachęcamy do kontaktu z prawnikami Pewnego Lokalu (najlepiej, zanim jeszcze podpiszemy umowę - potem może być już za późno!).Cesja praw z umowy deweloperskiejCzym jest cesja praw z umowy deweloperskiej?Cesja - z łaciny "cedere" - oznacza "odchodzić, odstąpić". Deweloper, który nabywa własność, jest w tej sytuacji nazywany cedentem, kupujący zaś cesjonariuszem. Wierzytelności cedenta oznacza w praktyce, że kupujący mieszkanie będące w trakcie budowy, nie posiada praw własności tylko prawo do niego. Cesja jest niczym innym jak przelaniem tej wierzytelności, a reguluje ją Kodeks Cywilny. Artykuł 509 Kodeksu Cywilnego mówi o tym, iż wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, a wraz z nią wszelkie związane z nią prawa. Jest ona umową wzajemną i dwustronnie zobowiązującą co oznacza, że obydwie strony mają i prawa i praw do mieszkania będącego w budowie jest jednym z popularniejszych sposobów inwestowania na rynku pierwotnym (od dewelopera), przy czym pamiętać należy o tym, że taka strategia ma rację bytu jedynie wówczas, gdy przy zakupie zobowiązani jesteśmy do wpłacenia jedynie 10% ceny. W pozostałych przypadkach może okazać się (zwana także przelewem) to konstrukcja prawna pozwalająca na przeniesienie wierzytelności z umowy na nową osobę. Ponieważ umowa deweloperska jest umową wzajemną, obydwie jej strony mają zarówno pewne prawa, jak i obowiązki, a jej cesja będzie wymagała wyrażenia przez dewelopera zgody na jej przeprowadzenie. W przypadku umów deweloperskich wierzycielem jest pierwotny nabywca lokalu, zwany także cedentem. Wierzytelnością jest zobowiązanie do zapłacenia określonej kwoty za lokal na rzecz dewelopera (debitora), a nowa osoba, która będzie zobowiązana wobec dewelopera i stanie się w przyszłości ostatecznym właścicielem mieszkania, nazywa się myślimy o cesji, podstawową rzeczą, na którą powinniśmy zwrócić uwagę, jest to, czy umowa mówi o zgodzie dewelopera na jej dokonanie. Zgoda dewelopera zawarta w umowie lub wyrażona w odrębnym oświadczeniu nosi miano zgody wyrażonej w sposób uprzedni i jest ona najwygodniejsza dla obydwu stron. Dzięki takiej formie deweloper nie musi być angażowany w dalsze działania kupującego. Jeżeli umowa wymaga uzyskania pozwolenia od dewelopera na przeniesienie praw z umowy na inną osobę, nie będziemy mogli dokonać transakcji, a co za tym idzie - nie będziemy mogli liczyć na zyski. Gdy umowa deweloperska milczy na temat cesji, cesja prawa z umowy deweloperskiej nie jest możliwa bez zgody dewelopera. Warto mieć na uwadze fakt, że deweloperzy niezbyt przychylnie podchodzą do kwestii cesji umowy deweloperskiej, ponieważ w ten sposób niejako sami mogą stworzyć konkurencję dla swojej oferty, a dodatkowo ich obawę budzi ryzyko, które nieść może współpraca z nabywcami deweloper wyrazi zgodę na cesję (podczas lub po podpisaniu umowy deweloperskiej), umowa cesji praw z takiej umowy powinna zostać dokonana w takiej samej formie jak umowa deweloperska, a więc w formie aktu notarialnego, co zwiększa bezpieczeństwo transakcji. Dodatkowo w umowie warto zawrzeć oświadczenie nabywcy o poddaniu się egzekucji w przypadku niezapłacenia przez niego ceny ustalonej ze umowy deweloperskiej i dewelopera przy cesji mieszkaniaJeżeli rozważamy przejęcie prawa do nieruchomości, powinniśmy bardzo dokładnie sprawdzić umowę deweloperską pod względem możliwości jej scedowania, ale także przyglądając się zobowiązaniom umownym, które zostaną automatycznie przejęte przez cesjonariusza, a także pozostałym zapisom dotyczącym kluczowych terminów, kar umownych i wszelkich innych ustaleń podjętych przez strony jest zorientować się, kto jest drugą stroną umowy, a więc dokładnie sprawdzić dewelopera realizującego interesującą nas inwestycję. W tym celu warto jest przede wszystkim zapoznać się z wpisem w Krajowym Rejestrze Sądowym, gdzie znajdziemy informacje dotyczące wysokości kapitału zakładowego, potencjalnych podatkowych i celnych zaległości dewelopera, a także sprawdzimy, czy firma nie znajduje się w stanie jest sięgnąć także do księgi wieczystej gruntu, na którym powstaje inwestycja (o jej numer dobrze jest poprosić przyszłego cedenta, w innym przypadku może nam być trudno go zdobyć bez konieczności ponoszenia dodatkowych opłat). Księgę wieczystą sprawdzimy bezpłatnie w wersji elektronicznej na stronie gdzie zapoznać się możemy zarówno z treścią aktualną, jak i zupełną (zawierającą dane historyczne) interesującej nas księgi. W księdze potwierdzimy dokładne położenie działki, kwestię jej własności, a także wszelkie istniejące obciążenia (w tym hipoteki), służebności oraz praw do miejsca postojowegoKlienci deweloperów często wraz z mieszkaniami kupują także miejsca postojowe w hali garażowej. W takiej sytuacji - poza podpisaniem umowy deweloperskiej - najczęściej podpisuje się także umowę przedwstępną dotyczącą zakupu lokalu garażowego. W razie cesji praw do mieszkania nabywca takich praw będzie też zapewne wymagał cesji miejsca postojowego. W takiej sytuacji warto pamiętać, żeby klauzula zezwalająca na cesję praw była obecna zarówno w umowie deweloperskiej, jak i w umowie umowy rezerwacyjnejUmowy rezerwacyjne zwykle milczą na temat cesji wierzytelności. Ich celem jest tylko czasowe wyłączenie mieszkania z oferty dewelopera, tak aby potencjalny nabywca mógł zastanowić się nad tym, czy decyduje się na ostateczne kupno mieszkania, lub aby zyskał czas na zweryfikowanie swojej zdolności kredytowej. W związku z tym cesje umów rezerwacyjnych podlegają takim samym zasadom jak umowy deweloperskie: do ich cesji konieczna jest zgoda dewelopera w razie braku klauzuli dopuszczającej cesję w umowie rezerwacyjnej. Należy jednak pamiętać, że nie jest to to samo, co cesja umowy deweloperskiej, a ich sens ekonomiczny jest znikomy. Dodatkowo zawarcie umowy rezerwacyjnej nie daje potencjalnemu nabywcy pewności, że wybrany lokal rzeczywiście stanie się docelowo jego własnością, niezależnie od tego, czy umowę zawrzemy w zwykłej formie pisemnej, czy podpiszemy ją w kancelarii umowy deweloperskiej - podatekDokonując cesji umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej, należy pamiętać o kosztach. Pierwszą kwestią jest podatek, który będzie wyższy. Tu należy pamiętać, że cesja to obrót nieruchomością, która znajduje się już na rynku nie będzie więc objęty preferencyjnymi stawkami podatku jak nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym. Przelew to sprzedaż praw majątkowych i ustawodawca będzie traktować go jako źródło naszego przychodu. Dlatego też transakcja cesji objęta jest ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (nawet do 32%), a od samej cesji należy zapłacić pełny 23%-owy na rynku poradnik o cesji na rynku pierwotnymW praktyce temat cesji umów z deweloperem (umów deweloperskich, rezerwacyjnych oraz innych) nastręcza wielu trudności. Jeśli chcemy podpisać umowę z deweloperem, tak żeby później bezpiecznie sprzedać niewybudowaną nieruchomość poprzez cesję lub inną formę prawną, lepiej znać wszelkie ryzyka, koszty oraz szczegóły dotyczące instytucji cesji, oraz alternatywnych form flipowania na rynku pierwotnym. Prawnicy Pewnego Lokalu opracowali kompleksowy 10-stronicowy poradnik dotyczący cesji oraz innych form flipowania na rynku pierwotnym. Jeśli jesteście Państwo zainteresowani zakupem takiego poradnika w cenie 200 zł (cena uwzględnia VAT), prosimy o kontakt z naszą infolinią pod numerem: 797 014 a cesja deweloperskaHouse flipping to sposób na inwestowanie w nieruchomości, który przywędrował do nas wiele lat temu z USA. W skrócie, polega na tym, że kupujemy nieruchomość lub prawa do niej dużo taniej niż cena, za która chcielibyśmy ją sprzedać. Oznacza to, że nieruchomość jest albo z rynku wtórnego, są to mieszkania i domy, a nawet całe kamienice w gorszym stanie, które kupujący doprowadza do dobrego poziomu i stanu używalności, przeprowadzając w nich generalny remont i przygotowując mieszkania na sprzedaż. Bardzo ważnym aspektem flippingu jest znajomość rynku nieruchomości i prawa, a także trendów mieszkaniowych by dokładnie obliczyć koszty napraw i za ile realnie możemy sprzedać nieruchomość tak by dobrze na niej zawędrował też na rynek pierwotny i nie jest już tylko domena rynku wtórnego i renowacji starych domów. Oczywiście na rynku pierwotny wygląda to zupełnie inaczej wszak mieszkania są nowe i świeże. Tu temat łączy się z cesją deweloperską. Flipper wybiera inwestycję, która jest według niego atrakcyjna i znajduje się na początkowym etapie lub dopiero jest w planach. Często zainwestować chce nie tylko w jedno ale kilka “przyszłych” mieszkań. Dochodzi do kontaktu z deweloperem, z którym negocjuje warunki cesji deweloperskiej tak by była dla niego jak najkorzystniejsza, co zdarza się szczególnie na bardzo początkowych etapach lub planach, gdyż wtedy deweloper oferuje najkorzystniejsze warunki sprzedaży. Dla flipper najkorzystniejsze jest zapisanie zgody dewelopera w umowie co nazywamy zgoda uprzednią. Przelew wierzytelności czyli inaczej cesja umowy polega na wstąpieniu nabywcy praw z cesji w miejsce flipera za określonym w zawieranej pomiędzy stronami umowie wynagrodzeniem. Wielu deweloperów postrzega ten proces jako generowanie konkurencyjnej podaży mieszkań i nie są chętni na tego typu umowy. Nie jest to jednak reguła i coraz popularniejsze jest flipowanie nieruchomości jeszcze nie powstałej za zgoda dewelopera, co daje mu też budżet na inwestycję szczególnie jeśli sprzedaż mieszkań będących dopiero w planach jest dostępna dla danego projektu. Pomoc przy odstąpieniu od umowy lub cesjiPewny Lokal, wychodząc naprzeciw oczekiwaniom klientów, stworzył możliwość pomocy w zakresie analizy prawnej odstąpienia od umowy deweloperskiej lub cesji. W ramach usługi wskażemy czy możliwe jest odstąpienie od umowy deweloperskiej, z jakimi kosztami będzie wiązało się odstąpienie od niej, a także, na jakie przepisy należy się powołać, aby odstąpienie było prawnicy przygotują dla Państwa kompleksową analizę prawną, która pomoże rozwiązać umowę lub dokonać cesji. Zajmujemy się także kojarzeniem osób chętnych do nabycia praw z umowy deweloperskiej z osobami chcącymi sprzedać takie prawa. Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani naszą pomocą, zapraszamy do kontaktu poprzez formularz. Potrzebujesz pomocy prawnej przy cesji umowy z deweloperem? dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości Zbycie praw z umowy deweloperskiej - koszty podatkowe. Przychód uzyskany z odpłatnego zbycia praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej (cesji), po pomniejszeniu, zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych o koszty poniesione w celu uzyskania tego przychodu, podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych wynikających z art. 27 ust. 1 tej ustawy (tj. wg skali podatkowej). Zdaniem organów podatkowych osoby uzyskujące przychody z tego tytułu mogą zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu kwoty dokonanych wpłat wynikających z umowy deweloperskiej oraz koszty notarialne podpisania umowy deweloperskiej i koszty agenta nieruchomości. Do kosztów podatkowych nie mogą być jednak zaliczone koszty poniesione na spłatę kredytu zaciągniętego na sfinansowanie części ww. wpłat oraz odsetek od tego kredytu. Umowa deweloperska - definicja Prawna definicja umowy deweloperskiej znajduje się w art. 3 pkt 5 ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska). Zgodnie z tym przepisem umową deweloperską jest umowa, na podstawie której: - deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a - nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. W myśl art. 3 pkt 6 ustawy deweloperskiej przedsięwzięciem deweloperskim jest proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1 tej ustawy (czyli prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość), obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami. Częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną. Warto podkreślić, że zgodnie z art. 26 ustawy deweloperskiej, umowę deweloperską należy zawrzeć w formie aktu notarialnego. Cesja, czyli przeniesienie praw Cesją nazywamy potocznie przelew wierzytelności, który jest uregulowany w art. 509-518 kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 509 kc wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. A razem z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki. Przelew wierzytelności może być częścią umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia wierzytelności. Na podstawie cesji (przelewu) można przenieść (oczywiście najczęściej odpłatnie) np. prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej. Warto tu pamiętać, że umowa deweloperska określa nie tylko prawa (wierzytelności) ale i obowiązki (długi) obu stron. A zmiana dłużnika wymaga zgody wierzyciela (zgodnie z art. 519 kc). Dlatego cesja praw nabywcy (cedenta) z umowy deweloperskiej na inną osobę (cesjonariusza) wymaga zgody dewelopera. Klienci deweloperów chcą dokonać cesji swoich praw i obowiązków z umowy deweloperskiej z różnych powodów - zmiany planów życiowych, kłopotów finansowych, czy po prostu z uwagi na znalezienie korzystniejszej oferty innego dewelopera. Warto też wiedzieć, że cesja (praw i obowiązków z) umowy deweloperskiej wymaga co do zasady jedynie formy pisemnej ale eksperci sugerują, że korzystniej (zwłaszcza dla cesjonariusza) jest zrobić to w formie aktu notarialnego, tak jak to przepisy ustawy deweloperskiej wymagają od samej umowy deweloperskiej. Opodatkowanie przychodu z cesji umowy deweloperskiej podatkiem dochodowym Osoba, które zbywają swoje prawa z umowy deweloperskiej i osiągają z tego tytułu przychód (dochód), mają wątpliwości odnośnie zasad opodatkowania tego dochodu. Organy podatkowe podkreślają, że umowa deweloperska nie wywołuje skutków rozporządzających, polegających na przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę. W umowie deweloperskiej nabywca zobowiązuje się do dokonywania wpłat na poczet ceny, mimo że prawo własności nieruchomości przejdzie na nabywcę dopiero z chwilą podpisania umowy w formie aktu notarialnego przenoszącej własność. Wpłaty jakie na poczet ceny przyszłego lokalu wpłaca deweloperowi nabywca są przechowywane albo na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, albo na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym. Wypłata zdeponowanych środków następuje albo zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym (art. 3 pkt 7 ustawy deweloperskiej), albo jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu, przy zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym (art. 3 pkt 8 ustawy deweloperskiej). Z tego powodu przychód uzyskany z cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej nie może być opodatkowany jak przychód z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego. Przychód z odpłatnego zbycia praw majątkowych Zdaniem organów podatkowych przychód uzyskany z cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej powinien być opodatkowany wg skali podatkowej PIT, jako przychody określone w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o PIT. Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w indywidualnej interpretacji podatkowej z 4 sierpnia 2021 r. (sygn. kwotę uzyskaną ze sprzedaży – odpłatnej cesji ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej należy zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jakimi są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a)-c). Stanowi ona dla Wnioskodawczyni przychód z praw majątkowych w rozumieniu w art. 18 ww. ustawy, który należy wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym za 2020 r. i opodatkować dochód z tego tytułu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej, o której mowa w art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z powyższym należy zauważyć, że Wnioskodawczyni przychód z ww. cesji nieprawidłowo wykazała w rocznym zeznaniu podatkowym jako inne źródła. Koszty uzyskania przychodu Osoby uzyskujące przychód z cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej mają też prawo do uwzględnienia kosztów uzyskania przychodów,. Opodatkowany PIT jest bowiem dochód (tj. przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu). Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Zdaniem fiskusa aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać następujące kryteria: - musi zostać poniesiony przez podatnika, - zostać odpowiednio udokumentowany, - celem jego poniesienia jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów (związek przychodu z kosztem) i - nie został on wymieniony w art. 23 cytowanej ustawy. Wpłaty z tyt. umowy deweloperskiej mogą być kosztem podatkowym - spłata kredytu już nie Zdaniem organów podatkowych do kosztów uzyskania przychodów z ww. cesji podatnicy mogą zaliczyć wpłaty na poczet ceny przyszłego lokalu, do uiszczenia których zobowiązywała umowa deweloperska. Ale w przypadku, gdy wpłaty te były finansowane z kredytu, to osoby, które dokonały cesji umowy deweloperskiej nie mogą zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów spłacanych rat kredytu. Bowiem w ten sposób dwukrotnie odliczałaby od przychodu ten sam wydatek – raz jako poniesiony na wpłaty wynikające z umowy deweloperskiej, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansował te wpłaty. A przepisy podatkowe zabraniają uwzględniania jednego wydatku więcej niż jeden raz w kosztach uzyskania przychodu. Również wg organów podatkowych, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej, nie można zaliczyć odsetek od ww. kredytu. Dyrektor KIS w ww. interpretacji argumentował to w następujący sposób: Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu ww. cesji Wnioskodawczyni nie może zaliczyć również uiszczonych odsetek od ww. kredytu. Są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych na dokonanie wpłat wynikających z umowy deweloperskiej dotyczącej nabycia lokalu mieszkalnego od dewelopera. (...) Poniesienie ich z obiektywnego punktu widzenia nie jest niezbędne dla uzyskania prawa majątkowego w postaci praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Wnioskodawczynię umowy deweloperskiej dotyczącej nabycia lokalu mieszkalnego. Konieczne jest bez wątpienia dokonanie wpłat wynikających z umowy deweloperskiej, niezależnie od tego, czy wpłaty te są sfinansowane kredytem bankowym, czy też środki pochodzą z oszczędności dokonującego tych wpłat. Zatem, subiektywne jest, przyjęte przez Wnioskodawczynię założenie, że nie uzyskałaby przychodu ze „sprzedaży mieszkania” gdyby nie poniosła miesięcznych rat poniesionych przez Nią na spłatę kredytu wraz z odsetkami. W tej samej interpretacji organ podatkowy uznał, że mogą być kosztami podatkowymi w tym przypadku także: - koszty notarialne podpisania umowy deweloperskiej, - wynagrodzenie zapłacone agentowi nieruchomości za znalezienie nabywcy praw i obowiązków z umowy deweloperskiej (cesjonariusza). Paweł Huczko Wierzytelność może być przedmiotem sprzedaży. Sprzedaż wierzytelności przez dłużnika nazywamy przelewem. Sprzedaż wierzytelności musi być zawarta na piśmie gdy sama wierzytelność jest również stwierdzona pismem. UMOWA SPRZEDAŻY WIERZYTELNOŚCIzawarta dnia ...................... (data zawarcia umowy) w ................................. (miejsce zawarcia umowy) pomiędzy:....................................................... (imię i nazwisko sprzedającego) zamieszkałym w ............................... (miejscowość, ulica, numer domu, numer mieszkania) legitymującym się dowodem osobistym numer........................................ (seria i numer dowodu osobistego) wydanym przez ........................ (organ wydający dowód osobisty) z datą ważności do .................................. (data ważności) numer PESEL ............................................. (numer PESEL) numer NIP ................................... (numer NIP) zwanym dalej Sprzedającyma....................................................... (imię i nazwisko kupującego) zamieszkałym w ............................... (miejscowość, ulica, numer domu, numer mieszkania) legitymującym się dowodem osobistym numer........................................ (seria i numer dowodu osobistego) wydanym przez ........................ (organ wydający dowód osobisty) z datą ważności do .................................. (data ważności) numer PESEL ............................................. (numer PESEL) numer NIP ................................... (numer NIP) zwanym dalej Kupującym.§ 11. Zbywca oświadcza, że przysługuje mu niesporna i wymagalna wierzytelność pieniężna z tytułu niezapłaconych należności głównych wraz z Wartość zbywanej na mocy niniejszej Umowy wierzytelności – według stanu na dzień zawarcia Umowy – stanowi łącznie kwotę ........................... (kwota będąca przedmiotem sprzedaży) Zbywane wierzytelności dotyczą: .......................... (nazwy dłużnika, jego siedziby, wartości wierzytelności, daty jej wymagalności oraz daty ewentualnej zapłaty).§ 21. Zbywca oświadcza, że w zakresie będącej przedmiotem niniejszej Umowy wierzytelności, o której mowa w paragrafie poprzedzającym,a) nie jest ustawowo lub umownie ograniczony w ich zbyciu,b) wierzytelność ta nie była przedmiotem innych przelewów,c) Dłużnik w chwili zawierania Umowy nie ma wobec Zbywcy wymagalnych wierzytelności,d) Dłużnikowi nie przysługują wobec Zbywcy żadne zarzuty, które miałyby wpływ na ograniczenie praw wynikających z niniejszej Na dowód istnienia wierzytelności Zbywca przekaże Nabywcy w dniu podpisania umowy następujące oryginalne dokumenty stwierdzające wierzytelność:a) umowę zawartą z dłużnikiem,b) faktury,c) dowody ewentualnej zapłaty.§ 31. Zbywca przelewa – w rozumieniu przepisów art. 509 i n. kodeksu cywilnego – na rzecz Nabywcy wierzytelności pieniężne, określone w § 1, a Nabywca przyjmuje w całości przelew tych Przelew wierzytelności na rzecz Nabywcy następuje z chwilą podpisania niniejszej Wraz z wierzytelnościami Zbywca przenosi na Nabywcę wszelkie związane z nimi prawa, w tym prawo do odsetek za opóźnienie.§ 41. Zbywca zobowiązuje się do niezwłocznego, pisemnego zawiadomienia Dłużnika o dokonaniu przelewu W przypadku spłacenia całości lub części wierzytelności na rzecz Zbywcy, Zbywca zobowiązuje się do niezwłocznego przekazania otrzymanych należności na rzecz Nabywcy.§ 51. Strony zgodnie ustalają, że tytułem przeniesienia praw własności wierzytelności Nabywca zapłaci Zbywcy kwotę ................................ (cena sprzedaży) zł w formie polecenia przelewu na Jego rachunek numer .............................. (numer rachunku) w .................................... (nazwa banku)2. Nabywca zapłaci należność wymienioną w ust. 1 w terminie ........................ (data dzienna) dni od daty podpisania niniejszej umowy.§ 6Zbywca odpowiada za to, że wierzytelność mu przysługuje.§ 71. Strony zgodnie ustalają, iż zastrzegają dla niniejszej Umowy formę pisemną pod rygorem Zmiany Umowy wymagają odrębnego dokumentu sporządzonego w formie pisemnej pod rygorem Jeśli którekolwiek z postanowień Umowy okaże się sprzeczne z prawem, niewykonalne lub w inny sposób nieważne, Umowa pozostaje w mocy, a takie postanowienie będzie uważane za nieistniejące lub zostanie przez Strony zastąpione postanowieniem ważnym.§ 8Koszty związane z zawarciem niniejszej Umowy ponosi w całości Nabywca.§ 9W kwestiach nie unormowanych niniejszą Umową zastosowanie mają odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego.§ 10Umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron...................................... ……………………………. Zbywca NabywcaPOBIERZ BEZPŁATNY WZÓR: Umowa sprzedaży wierzytelności Spis treści: WYKAZ SKRÓTÓW WSTĘP Rozdział 1. DZIAŁALNOŚĆ DEWELOPERSKA I ROZWÓJ REGULACJI PRAWNEJ Działalność deweloperska Rozwój regulacji prawnej działalności deweloperskiej w Polsce – rys historyczny Pierwsza regulacja umowy deweloperskiej – art. 9 ustawy o własności lokali Umowa deweloperska według ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Przepisy intertemporalne Rozdział 2. DEFINICJA UMOWY DEWELOPERSKIEJ Umowa deweloperska Definicja umowy deweloperskiej Strony umowy deweloperskiej Przedmiot umowy deweloperskiej Nazewnictwo umowy deweloperskiej i jego konsekwencje prawne Ewolucja regulacji prawnej umowy deweloperskiej Umowa deweloperska jako nowy typ umowy nienazwanej Pojęcie typu umowy nienazwanej Kolejne etapy rozwoju regulacji prawnej Etapy ewolucji regulacji prawnej umowy deweloperskiej Czy umowa deweloperska jest umową nazwaną? Cechy stosunku prawnego umowy deweloperskiej Odpowiednie stosowanie przepisów Uwagi ogólne Specyfi ka umów deweloperskich opartych na konstrukcji umowy przedwstępnej Rozdział 3. ZAWARCIE UMOWY DEWELOPERSKIEJ Obowiązki przedkontraktowe dewelopera Prospekt informacyjny Doręczenie prospektu informacyjnego Aktualizacja treści prospektu informacyjnego Charakter prawny prospektu informacyjnego Zakres związania prospektem informacyjnym Możliwość odstąpienia od umowy Sankcje karne związane z naruszeniem obowiązków informacyjnych Inne sankcje związane z naruszeniem obowiązków informacyjnych Naruszenie obowiązków informacyjnych jako nieuczciwa praktyka rynkowa Inne obowiązki informacyjne dewelopera Koncepcja ochrony przez informację na etapie przedkontraktowym Forma umowy deweloperskiej Forma umowy deweloperskiej przed wejściem w życie Forma umowy deweloperskiej według przepisów Wpis do księgi wieczystej i jego znaczenie Podstawa prawna i forma wpisu Kwestia obligatoryjności wpisu Skutki prawne wpisu do księgi wieczystej Wpis roszczenia po przelewie wierzytelności z umowy deweloperskiej Wykreślenie wpisu roszczenia z księgi wieczystej Rozdział 4. GŁÓWNE POSTANOWIENIA UMOWY DEWELOPERSKIEJ Główne postanowienia umowy deweloperskiej Obligatoryjne postanowienia umowy deweloperskiej wedle Zobowiązanie do wybudowania budynku i lokalu Cechy szczególne zobowiązania do wybudowania budynku i lokalu Pojęcie przedsięwzięcia deweloperskiego Pozwolenie na budowę Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego Projekt budowlany i opis standardu wykończenia lokalu Inne dokumenty i normy odnoszące się do zobowiązania do wybudowania budynku Prawo kontroli nabywców Wykonanie zastępcze zobowiązania do wybudowania budynku Normy pomiaru powierzchni lokalu Zobowiązanie do przeniesienia na nabywcę prawa Zobowiązanie do wyodrębnienia lokalu Zobowiązanie do przeniesienia na nabywcę prawa Charakter prawny czynności ustanowienia odrębnej własności lokalu Przeniesienie prawa do części składowych lokalu i udziału we współwłasności związanego z prawem odrębnej własności lokalu Odstąpienie od umowy z powodu braku przeniesienia na nabywcę prawa w terminie Zobowiązanie do zapłaty świadczenia pieniężnego na poczet ceny Charakter prawny świadczenia pieniężnego na poczet ceny Ustalenie wysokości świadczenia pieniężnego Harmonogram wpłat Prawo do odstąpienia od umowy Zobowiązanie do odbioru przedmiotu umowy Pojęcie odbioru Regulacja odbioru w Odbiór a wydanie nieruchomości Sytuacja prawna nabywcy po odbiorze, a przed przeniesieniem prawa Odstąpienie od umowy przez dewelopera z powodu braku odbioru przez nabywcę Rozdział 5. INNE POSTANOWIENIA UMÓW DEWELOPERSKICH Terminy w umowie deweloperskiej Zadatek w umowie deweloperskiej Umowne prawo odstąpienia od umowy i odstępne Uwagi ogólne Forma oświadczenia o odstąpieniu Termin do odstąpienia od umowy Skutki skorzystania z prawa odstąpienia Odstępne Kary umowne w umowach deweloperskich Rozdział 6. ŚRODKI OCHRONY NABYWCÓW Rachunek powierniczy jako zabezpieczenie nabywcy Rachunki powiernicze według nowej ustawy Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa Rozdział 7. KLAUZULE NIEDOZWOLONE TYPOWE DLA UMÓW DEWELOPERSKICH Definicja klauzul niedozwolonych i skutki ich stosowania Klauzule odnoszące się do wykonania zobowiązania przez dewelopera Klauzule dotyczące różnic w powierzchni lokalu Klauzule dotyczące zmian w projekcie Klauzule dotyczące zamiany lokalu Klauzule ograniczające odpowiedzialność dewelopera Klauzule odnoszące się do wysokości ceny Klauzule określające cenę Klauzule dotyczące waloryzacji ceny Klauzule dotyczące stawki podatku VAT i zmiany ceny Klauzule odnoszące się do odstąpienia od umowy Klauzule ograniczające możliwość odstąpienia od umowy przez konsumenta Klauzule dotyczące zwrotu nabywcy wpłaconych kwot Klauzule wprowadzające odstępne i karę umowną na wypadek odstąpienia Obowiązek zwrotu nabywcy zwaloryzowanej kwoty Potrącenie kar umownych z wynagrodzeniem Klauzule dotyczące odstąpienia od umowy przez dewelopera . Klauzule wprowadzające kary umowne Klauzule dotyczące odbioru i usuwania wad Klauzule dotyczące odbioru lokalu Klauzule dotyczące zaspokojenia roszczeń i wykonania zobowiązania Klauzule dotyczące zarządzania budynkiem i przebiegu procesu inwestycyjnego Klauzule dotyczące administracji budynkiem Klauzule zawierające nieodwołalne pełnomocnictwa udzielone deweloperowi Inne klauzule niedozwolone Klauzule ograniczające konsumentowi możliwość przelewu praw z umowy Klauzule odnoszące się do przelewu wierzytelności przez dewelopera Klauzule dotyczące korespondencji Rozdział 8. ODPOWIEDZIALNOŚĆ DEWELOPERA Rękojmia w umowach deweloperskich – zagadnienia ogólne Rękojmia a konstrukcje prawne umowy deweloperskiej Problem wydania przedmiotu umowy Wada fizyczna przedmiotu umowy deweloperskiej Problemy konstrukcyjne Umowa deweloperska zobowiązująca do przeniesienia prawa własności na nabywcę Problemy w odpowiednim stosowaniu przepisów o rękojmi w przypadku umów deweloperskich opartych na konstrukcji umowy przedwstępnej Uprawnienia przysługujące nabywcy z tytułu rękojmi Żądanie usunięcia wad Żądanie obniżenia ceny Prawo odstąpienia od umowy Wady prawne przedmiotu umowy deweloperskiej Problem wad części wspólnych budynku Gwarancja w umowach deweloperskich Odszkodowanie na zasadach ogólnych przez dewelopera Zakres odszkodowania Niemożliwość świadczenia Odpowiedzialność nabywcy względem dewelopera Rozdział 9. UPADŁOŚĆ DEWELOPERA Przesłanki ogłoszenia upadłości dewelopera Skutki ogłoszenia upadłości dewelopera przed zmianami legislacyjnymi Konwersja zobowiązań niepieniężnych w zobowiązania pieniężne Możliwość dokonania potrącenia Możliwość wykonania zobowiązania wzajemnego Zgłoszenie wierzytelności, likwidacja oraz podział funduszy masy upadłości Ocena dotychczasowej regulacji Projekty regulacji prawnych kwestii upadłości dewelopera Nowa regulacja upadłości deweloperów Osobna masa upadłości Wyłączenie konwersji wierzytelności niepieniężnych w pieniężne Zgromadzenie nabywców i jego rola w postępowaniu Zaspokojenie się nabywców z rachunków powierniczych Kontynuowanie przedsięwzięcia deweloperskiego Układ likwidacyjny Prawo pierwszeństwa nabywców Sytuacja prawna nabywcy, który uzyskał zaspokojenie z gwarancji bankowej Czynności prawne na przedpolu upadłości Wpis do księgi wieczystej a ogłoszenie upadłości PODSUMOWANIE WYKAZ LITERATURY

umowa przelewu wierzytelności z umowy deweloperskiej