umowa przedwstępna warunkowa sprzedaży nieruchomości

dowiedzą się o roszczeniu z umowy przedwstępnej z księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem transakcji, nie sprzedadzą nieruchomości osobie trzeciej. Notariusz bowiem przed zawarciem umowy sprzedaży bada treść księgi wieczystej. W prosty sposób zatem ujawnione zostałoby twoje roszczenie z umowy przedwstępnej. Na gruncie orzecznictwa i interpretacji podatkowych wykształcił się pogląd, że o przychodzie należnym w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości "można mówić dopiero wówczas, gdy zostanie zawarta umowa sprzedaży tych nieruchomości w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Dopiero wówczas, ustalonej w tej umowie ceny sprzedaży Umowa warunkowa i umowa przedwstępna to dwa sformułowania, które często słyszą osoby przeprowadzające proces sprzedaży nieruchomości czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nie wolno ich utożsamiać, ponieważ nie są one równoważne, a konsekwencje jakie każda z nich powoduje są inne. umowa warunkowa sprzedaży. W listopadzie 2006 podpisałam notarialnie umowę warunkową sprzedaży gruntu pod warunkiem,że Agencja Nieruchomości Rolnych nie wyrazi chęci pierwokupu.Agencja nie wyraziła chęci zakupu. Miało dojść do podpisania umowy przenoszącej własność ale okazało się,że kupujący chce podpisać aneks o NSA: Umowa przedwstępna też z ulgą. Sprzedaż mieszkania nie sprowadza się do podpisania ostatecznego aktu notarialnego. Polega także na zawarciu umowy przedwstępnej i zapłacie zaliczki – stwierdził NSA. Sąd potwierdził tym samym, że pieniądze otrzymane na podstawie umowy przedwstępnej i przeznaczone na zakup innej nieruchomości nonton film lord of the rings return to the king. Warunkowa umowa sprzedaży udziałów albo warunkowa przedwstępna umowa sprzedaży udziałów jest często wykorzystywane w praktyce transakcji M&A. Przy takich konstrukcjach przejściowych pojawia się naturalne pytanie o to, co się stanie jeżeli sprzedający, w okresie zanim ziściły się warunki zawieszające, nielojalnie postanowi sprzedać udziały osobie trzeciej? Czy poszkodowanemu inwestorowi przysługują jakieś instrumenty ochronne? Odpowiedź na wyżej postawione pytanie nie jest niestety łatwa. Nie ulega wątpliwościom, że niedoszłemu nabywcy przysługiwać będzie względem nielojalnego kontrahenta roszczenie o zapłatę odszkodowania. Problemem będzie jednak określenie wysokości odszkodowania. Z jednej strony, rzeczywistą stratę jaką poniósł nabywca stanowią koszty związane z organizacją transakcji (audyty, obsługa prawna, taksy notarialne, wnioski do organów publicznych itp.). Natomiast szkoda w postaci zysków nieosiągniętych w związku z niezrealizowana inwestycją będzie miała charakter mocno hipotetyczny, a tym samym trudny do wykazania przed sądem. W tym zakresie niewątpliwym ułatwieniem byłoby posłużenie się zryczałtowaną kwotą kary umownej. Niezależnie jednak od ewentualnych roszczeń odszkodowawczych powstaje pytanie, czy istnieje możliwość wymuszenia transferu udziałów pomimo rozporządzenia nimi na rzecz osoby trzeciej? Przepisy polskiego prawa cywilnego przewidują ciekawą regulację służącą ochronie osoby, na rzecz której dokonano warunkowego rozporządzenia. Chodzi o ochronę tzw. ekspektatywy prawa czyli prawnie uzasadnionego oczekiwania, iż dane prawo się pozyska. Ochronę taką przewiduje art. 92 § 1 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym ziszczenie się warunków zastrzeżonych dla rozporządzenia określonym prawem niweczy wszelkie czynności, które udaremniałyby lub ograniczały to rozporządzenie. Tym samym warunkowa umowa sprzedaży chroniłaby inwestora przed wszelkimi nielojalnymi transferami, które miałyby miejsce pomiędzy zawarciem umowy warunkowej, a ziszczeniem się warunków (o ile warunki by się ziściły). Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że wspomniana regulacja chroni potencjalnego inwestora w pełni i nie ma on czym się martwić. Niemniej jednak z zastosowaniem takiej ochrony ekspektatywy są dwa problemy. Po pierwsze chroni ona tylko rozporządzenia dokonane pod warunkiem. Oznacza to, że na art. 92 § 1 możemy się powołać tylko jeżeli została zawarta warunkowa umowa sprzedaży. Jeżeli zaś skorzystano z konstrukcji warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży – przepis ten nie znajdzie zastosowania. Drugim ograniczeniem jest nie-do-końca jasne brzmienie art. 92 § 2 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli wskutek czynności nielojalnego sprzedającego prawa miałyby zostać nabyte przez osobę trzecią – stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie osób w dobrej wierze, które dokonały czynności z osobą nieuprawnioną. Z tym właśnie „odpowiednim” stosowaniem przepisów mamy duży problem. Wynika on z faktu, iż w polskim prawie nie ma przepisów chroniących nabywcę udziałów w spółce z w dobrej wierze. Innymi słowy, polskie prawo nie umożliwia nabycia udziałów od osoby nieuprawnionej. Taka ochrona występuje natomiast w przypadku nabycia ruchomości w dobrej wierze (o ile ruchomości wydano) jak i nabycia nieruchomości w dobrej wierze od osoby, która figuruje w księdze wieczystej nieruchomości. W związku z tym można się zastanawiać, czy nabywca udziałów w dobrej wierze nie jest chroniony (bo nie ma takich przepisów dotyczących udziałów w spółce z czy też powinien być chroniony przy odpowiednim zastosowaniu przepisów o ruchomościach? Nie znalazłem żadnego publicznie dostępnego orzeczenia, które odpowiadałoby na to pytanie. Oznacza to, że kwestia o olbrzymim znaczeniu dla praktyki transakcyjnej, która może rodzić potencjalnie znaczące spory korporacyjne nie trafiła jeszcze pod osąd. Umowę przedwstępną podpisuje się wówczas, gdy transakcji nie można sfinalizować natychmiast. Zwykle dzieje się tak, gdy sprzedający chce jeszcze jakiś czas mieszkać w danej nieruchomości czy oczekuje na decyzję o warunkach zabudowy, kupujący chce ją nabyć na kredyt, nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny, są wobec niej roszczenia, konieczne jest przeprowadzenie podziału nieruchomości, lub oczekiwanie na decyzję o warunkach to właśnie w umowie przedwstępnej obie strony transakcji zobowiązują się do finalizacji transakcji po ustąpieniu przeszkód i ustalają w niej wiele istotnych szczegółów. Źle skonstruowana może być powodem kłopotów, dobrze gwarantuje, że umowa sprzedaży będzie tylko formalnością. Nawet podpisując ją u notariusza warto wiedzieć na co zwrócić uwagę. Czytaj w LEX: Umowa przedwstępna i sposób dochodzenia odszkodowania za jej naruszenie > Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości przede wszystkim ma zagwarantować zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, której podpisanie w danym momencie nie jest z jakichś przyczyn możliwe albo dogodne. Reguluje ją art. 389 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, w szczególności przedmiot umowy i cenę nieruchomości. Co to oznacza w praktyce? Jak określić strony umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości Zanim dojdziemy do opisu przedmiotu i jego ceny, należy precyzyjnie określić strony i przedmiot sprzedaży. Jeśli nieruchomość ma nabyć jedna osoba, to ona jest stroną umowy. Jeśli rodzice kupują mieszkanie dla syna, to może okazać się, że stroną będzie tylko on, lub cała trójka. Jeśli sprzedawana nieruchomość jest własnością wspólną małżonków, to oboje powinni być stroną umowy. Dane zamieszczone w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości mają pozwolić jednoznacznie zidentyfikować strony. Czytaj w LEX: Umowa przedwstępna po nowelizacji kodeksu cywilnego > Osoby fizyczne zwykle podają: imię, nazwisko, adres zamieszkania, nr dowodu tożsamości, opcjonalnie PESEL. Osoby prawne: adres siedziby, NIP oraz dane osoby reprezentującej dany podmiot. Dane te warto sprawdzić w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą) lub w Krajowym Rejestrze Sądowym (spółki). Czytaj w LEX: Sprzedaż nieruchomości przez przedsiębiorcę - sposoby optymalnego rozliczenia PIT > Określenie ceny i sprzedawanej nieruchomości Kolejnym istotnym elementem umowy jest cena oraz termin i sposób jej zapłaty. Sprzedaż ma charakter odpłatny, dlatego tak ważne jest określenie ceny. Istotne jest również szczegółowe określenie przedmiotu sprzedaży, i nie chodzi tu tylko o metraż czy położenie. W przypadku mieszkania, trzeba ustalić, czy jest to lokal samodzielny, czy wraz z piwnicą i miejscem postojowym. W przypadku działki należy określić, czy jest zabudowana czy nie, jakie jest jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czy jest uzbrojona działka, czy ma pozwoleniem na budowę. Informacje te powinny być udokumentowane np. wypisem z księgi wieczystej, ewidencji gruntów. Niezależnie od rodzaju nieruchomości sprzedający powinien oświadczyć, że nie jest ona obciążona prawami rzeczowymi i roszczeniami osób trzecich, musi też przedstawić akt notarialny potwierdzający jego prawo do nieruchomości. Czytaj w LEX: Wycena nieruchomości > Co do zasady w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości warto wymienić dokumenty, które strony sobie okazują i ująć wszystkie dodatkowe ustalenia oraz warunki, od których zależy zawarcie ostatecznej umowy. Od ubiegającego się o kredyt klienta bank może zażądać także określenia stanu, w jakim mieszkanie ma być przekazane. Czytaj w LEX: Opodatkowanie przychodów ze sprzedaży nieruchomości na przykładach > Co z terminem umowy przyrzeczonej Zalecane jest również wskazanie terminu, w którym ma nastąpić zawarcie umowy przyrzeczonej. Może to być konkretna data albo przedział czasowy, czy też zdarzenia, np. tydzień po otrzymaniu decyzji kredytowej, pozwolenia na budowę, itp. Zgodnie z art. 389 § 2 jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku, gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, wówczas strony wiąże termin wyznaczony tą z nich, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli jednak w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Czytaj w LEX: Uchybienia formalne aktów notarialnych > Zadatek czy zaliczka oto jest pytanie Przy zawieraniu przedwstępnej umowy sprzedaży pojawia się problem wpłacenia części kwoty, co też ma gwarantować sfinalizowanie transakcji. I tu zawsze pojawia się pytanie, czy lepsza jest zaliczka, czy zadatek. Zadatek zabezpiecza wykonanie umowy, a zaliczka jest jedynie częścią zapłaconej ceny przedmiotu umowy sprzedaży i może być zwrotna. Zadatek natomiast pełni funkcję zabezpieczającą wykonanie umowy. Ma realny wpływ na jej trwałość i wzmocnienie postanowień. Wysokość zadatku może być dowolna, zwyczajowo jednak wynosi 10 procent ustalonej ceny nieruchomości. Następstwa prawne wpłacenia zadatku i zaliczki są zatem całkowicie różne. Czytaj w LEX: Zadatek a zaliczka > Zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego, jeżeli umowa przyrzeczona sprzedaży dojdzie do realizacji, wówczas zadatek jest zaliczany na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeśli jednak kupujący odstąpi od podpisania przyrzeczonej umowy, traci zadatek. Sprzedający zwraca zadatek jedynie, gdy: obie strony rozwiązały umowę, niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, obie strony ponoszą odpowiedzialność. Zgodnie z regułą cywilistyczną zadatek dany przy zawarciu umowy oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała - może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Natomiast wpłacona zaliczka zostaje zaliczona na poczet należnego świadczenia, w przeciwnym razie strona może domagać się jej zwrotu oraz naprawienia szkody. Reasumując, zadatek zabezpiecza wykonanie umowy, a zaliczka jest jedynie częścią zapłaconej ceny przedmiotu umowy sprzedaży. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji. W poniższym artykule wyjaśniamy, jakie dokumenty musimy mieć, aby podpisać umowę przedwstępną. Czym jest umowa przedwstępna i po co się ją zawieraUmowa przedwstępna to umowa cywilnoprawna, którą podpisuje się przed podpisaniem właściwej umowy przyrzeczonej kupna-sprzedaży. Podpisujemy ją, by mieć pewność, że dana nieruchomość zostanie sprzedana nam, bo np. chcemy ubiegać się o kredyt hipoteczny. Jest to więc opcja dla zdecydowanych. Umowę taką można podpisać notarialnie i jest to najrozsądniejsze wyjście szczególnie w przypadku zadatku, jednak wtedy opłacić musimy takie notarialną. Można podpisać również umowę przedwstępną bez udziału notariusza, jedynie ze notarialna za podpisanie umowy przedwstępnej wynosi:wartość do 3000 zł – 100 zł;wartość powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;wartość powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;wartość powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł; wartość powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;wartość powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;wartość powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zawierać powinna umowa przedwstępnaUmowa przedwstępna, czy to spisana u notariusza, czy bez niego powinna zawierać: Dane kupującego i dane wszystkich właścicieli lub ich pełnomocników;Czas i miejsce podpisania umowy;Informacje o nieruchomości- numer księgi wieczystej, położenie, adres, powierzchnię, przeznaczenie;Termin zawarcia umowy kupna-sprzedaży;Cenę działki oraz wielkość zaliczki lub zadatku wraz z datą ich wpłacenia;Warunki transakcji i wypowiedzenia umowy;Oświadczenie właściciela działki o tym, że pozbawiona jest prawnych wad i że naprawdę jest jej właścicielem;Umowa przedwstępna, zaliczka czy zadatekPrzy podpisywaniu umowy przedwstępnej należy wcześniej zastanowić się, czy wolimy skorzystać z zaliczki, czy zadatku, bo trzeba to będzie wymienić w umowie, a każde z nich ma inną moc prawną. Umowa przedwstępna z zaliczką to najprostsza wersja, ale dająca nam najmniej gwarancji. Zaliczka sama w sobie jest już dużym wydatkiem i wpłacenie jej sprzedającemu i jego zgoda na podpisanie umowy przedwstępnej powinny być dużą gwarancją, że dane mieszkanie czy dom zostaną sprzedane nam. Jednak zaliczka w przypadku rezygnacji jest całkowicie zwrotna, więc ta gwarancja nie jest na tyle mocna, by ubiegać się z nią o kredyt. Dlatego pewnym, ale też ryzykownym rozwiązaniem jest zadatek, który przy podpisywaniu umowy przedwstępnej daje nam większe gwarancje. Zadatek nie jest bowiem zwrotny i jeśli zdecydujemy się zrezygnować z kupna nieruchomości, zostanie on u sprzedającego. Jest to świetna opcja w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny na konkretną nieruchomość. Przyznanie kredytu może trwać, a zadatek nie dość, że można wpisać do wkładu własnego, to jeszcze gwarantuje nam, że właściciel się nie wycofa i nie będziemy musieli wszystkiego odkręcać. Dlaczego? Sprzedający nieruchomość w przypadku umówienia się na zadatek, nie zaliczkę podczas podpisywania umowy przedwstępnej będzie musiał oddać nam dwu krotność zadatku, jeśli wycofa się z umowy, jest to więc wystarczająco mocna bariera. Dokumenty wymagane przy podpisywaniu umowy przedwstępnej Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nieruchomości podpisywana u notariusza wymaga posiadania konkretnych dokumentów w momencie jej podpisywania, które dołączone zostaną do należy przede wszystkim dokument tożsamości, a jeśli to firma kupuje bądź sprzedaje nieruchomość, wymagane jest akt założycielski spółki, statut lub umowa spółki, niezbędne w umowie uchwały oraz zgody nieruchomości takie jak:Podstawa nabycia, czyli: wypis z aktu notarialnego umowy sprzedaży czy darowizny lub akt poświadczenia dziedziczenia, lub prawomocne postanowienie Sądu o stwierdzeniu nabycia z aktu notarialne, który dokumentuje umowę majątkową, jeśli została zawarta. Oceń artykuł: Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania - dokumenty Średnia 5/5 na podstawie 20 opinii. W obrocie gospodarczym często dochodzi do sytuacji, w której sprzedaż nieruchomości dokonywana jest w oparciu o dwie umowy. Umowę przedwstępną oraz następującą po niej umowę przyrzeczoną. Równie często zdarza się, iż przedsiębiorcy już na etapie umowy przedwstępnej wydają kupującemu przedmiotową nieruchomość, a dopiero później podpisują umowę przenosząca jej własność. Kiedy w takim przypadku należy rozpoznać obowiązek podatkowy? Spółka X z w marcu 2018 r. zawarła z firmą ABC sp. z umowę przedwstępną, w formie aktu notarialnego, zbycia nieruchomości w Warszawie na rzecz ABC. W umowie przedwstępnej strony określiły cenę. Jednocześnie strony postanowiły, że wydanie przedmiotowej nieruchomości na rzecz ABC, nastąpi już w chwili podpisania umowy przedwstępnej. Z kolei przyrzeczona umowa, również w formie aktu notarialnego, została zawarta w maju 2018 r. W tym miesiącu również doszło do zapłaty ceny. W jakim okresie rozliczeniowym należy wykazać przeprowadzoną transakcję? Należy przypomnieć, że stosownie do art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny, umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Ponadto umowa taka powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W konsekwencji samo zawarcie umowy przyrzeczonej nie prowadzi jeszcze do przeniesiena własnosci określonej nieruchomości na gruncie prawa cywilnego. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jedynie kreuje obowiązek zawarcia w późniejszym terminie, ostatecznej przyrzeczonej umowy zbycia nieruchomości. Nieco inaczej zbycie nieruchomości może wyglądać na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług (dalej jako ustawa o VAT). Przepisy ustawy o VAT nie przewidują szczególnych reguł dla mechanizmu powstania obowiązku podatkowego przy sprzedaży nieruchomości. W tym przypadku znajdzie zatem zastosowanie zasada ogólna opisana w art. 19a ust. 1 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Z uwagi na powyższe należy rozstrzygnąć, kiedy dochodzi do dokonania dostawy towarów w przypadku zbycia nieruchomości. Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przyjmuje się, że przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel nie jest uzależnione od przeniesiena własności rzeczy w sensie prawnym, lecz ekonomicznym. W przypadku sprzedaży nieruchomości istotna zatem będzie możliwość fizycznego korzystania z niej. Powyższe potwierdza Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z r., sygn. akt III SA/GI 1983/12, w którym stwierdzono: „istotne jest przy tym nie tyle przeniesienie prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) lecz przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Chodzi zatem o aspekt faktyczny sprowadzający się do przekazania faktycznej możliwości dysponowania towarem, a nie rozporządzania nim w sensie prawnym.” Organy podatkowe przyjmują, że sama umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie powoduje powstania obowiązku podatkowego na gruncie podatku VAT. Nie wiąże się bowiem z ekonomicznym przeniesieniem władztwa nad nieruchomością. Stanowiskie takie potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z r., znak: Ww. organ podatkowy wskazał, że dopiero w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej (w formie aktu notarialnego), dojdzie do powstania obowiązku podatkowego z tytułu zbycia nieruchomości. Podobne stanowisko zajął także Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z r., sygn. akt III SA/Wa 492/15. Niemniej jednak, należy zauważyć, że z postanowień umowy przedwstępnej mogą wynikać skutki, które spowodują powstanie obowiązku podatkowego. W analizowanym przykładzie już w marcu 2018 r. (w momencie podpisania umowy przedwstępnej) doszło do wydania nieruchomości na rzecz ABC. Zasadniczo zatem już w tej chwili objęła fizyczne posiadanie przedmiotowej nieruchomości. Jednocześnie należy stwierdzić, że właśnie z chwilą podpisania umowy przyrzeczonej doszło do przejęcia ekonomicznego władztwa nad rzeczą przez spółkę ABC. W konsekwencji to w marcu 2018 r. miała miejsce dostawa towaru (przedmiotowej nieruchomości), która powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Tożsame stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z r., znak: który stwierdził: „Mając na uwadze powyższe okoliczności sprawy oraz wyżej powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy w dniu 23 maja 2018 r. tj. w dniu zawarcia przedwstępnych umów sprzedaży - jak bowiem wskazał Wnioskodawca w tym dniu nastąpiło wydanie w posiadanie nieruchomości do dyspozycji nabywcy.” Polecamy: Biuletyn VAT Polecamy: Monitor Księgowego – prenumerata W konsekwencji należy stwierdzić, że co do zasady samo podpisanie umowy przedwstępnej nie rodzi jeszcze obowiązku podatkowego z tytułu zbycia nieruchomości. Jednakże, jeżeli umowa przedwstępna zbycia nieruchomości przewiduje, iż dochodzi do wydania nieruchomości, to obowiązek podatkowy powstanie z chwilą jej wydania. Istotne jest zatem dookreślenie tej kwestii w zawieranej umowie przedwstępnej. Odnosząc powyższe do wskazanego przykładu, należy stwierdzić, że X Sp. z powinna rozpoznać obowiązek podatkowy z tytułu zbycia nieruchomości na rzecz ABC sp. z już w marcu 2018 r. (z chwilą podpisania umowy przedwstępnej zawierającej postanowienie o wydaniu nieruchomości na rzecz ABC). Tobiasz Olczak, młodszy konsultant podatkowy w ECDP Sp. z Przygotuj się do stosowania nowych przepisów! Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu. Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE Bardzo często zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości napotyka na różnego typu przeszkody. Mogą to być uwarunkowania natury faktycznej, np. konieczność dokończenia inwestycji, zapewnienia dostępu do drogi publicznej, doprowadzenia określonych mediów, itp. Nie są również rzadkie przypadki, gdy transakcję blokują przeszkody prawne. Będą nimi oczekiwanie na założenie księgi wieczystej na nieruchomości, potrzeba uzyskania statusu samodzielnego lokalu mieszkalnego przez przedmiot transakcji, czy też wygaszenie ciążących na nieruchomości obciążeń. Wielu nabywców boryka się także z przeszkodami natury finansowej, w szczególności zaś z koniecznością oczekiwania na pozytywną decyzję oraz wiele innych czynników może sprawić, że nawet porozumienie się stron transakcji co do głównych jej elementów, w tym ceny, nie pozwoli na szybkie przeniesienie własności nieruchomości. Możnaby powiedzieć, iż sytuację tą można w prosty sposób rozwiązać wprowadzając odpowiednie warunki do umowy sprzedaży. Niestety, nie jest to możliwe. Wynika to z faktu, że ustawodawca wprost zakazuje zawierania umów przenoszących własność nieruchomości pod warunkiem albo z zastrzeżeniem szczęście ww. zakaz nie obejmuje umów przedwstępnych. Tym samym możliwe jest zawarcie warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Konstrukcje takie stosunkowo często spotykane są na rynku nieruchomości. Niemniej, przed zdecydowaniem się na jej zastosowanie, warto zwrócić uwagę na kilka niuansów, których przeoczenie może być wszystkim, ziszczenie się zastrzeżonego warunku, np. uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej, bądź utworzenie księgi wieczystej dla sprzedawanej nieruchomości, nie spowoduje automatycznego przeniesienia własności przedmiotu umowy. Od spełnienia się warunku uzależniona jest bowiem ważność umowy przedwstępnej. Przywołane powyżej zastrzeżenia mają bowiem postać warunków zawieszających. Oznacza to, że dopiero zaistnienie danej sytuacji powoduje niejako aktywowanie się umowy przedwstępnej. Do tego czasu pozostaje ona w swoistym uśpieniu. Jeżeli zatem ziści się warunek, to strony stają się związane umową przedwstępną, już bezwarunkowo. Dopiero kolejnym krokiem będzie zawarcie umowy przeniesienia własności zatem, że umowa przedwstępna powinna określać główne świadczenia stron, w tym cenę sprzedaży. Bardzo często jej elementem jest również termin, w którym umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta. Od momentu ziszczenia się warunku możliwe jest zatem dochodzenie roszczeń o wykonanie umowy przedwstępnej,Sama konstrukcja warunku także nie powinna umknąć naszemu zainteresowaniu. Przede wszystkim warunek powinien być sformułowany w sposób możliwie jednoznaczny. Wszelkie niejasności utrudnią pociągnięcie drugiej strony do odpowiedzialności. Pamiętajmy też, że warunkiem jest zdarzenie przyszłe, lecz niepewne. Musi zatem istnieć prawdopodobieństwo jego ziszczenia pojawia się wszakże kolejna rzecz warta uwagi – forma umowy. Może nam się wydawać, że zawarcie umowy przedwstępnej i to jeszcze warunkowej nie wymaga szczególnej formy. Fakt, ważna będzie nawet umowa pisemna. Niemniej, aby dochodzić sądowego wykonania umowy przedwstępnej, musi ona odpowiadać formie zastrzeżonej dla umowy przyrzeczonej. W przypadku umów sprzedaży nieruchomości, jest to forma aktu notarialnego. Umowa zawarta z pominięciem notariusza będzie co prawda ważna, jednakże pozwoli na domaganie się od nielojalnego kontrahenta tylko niewielkiego odszkodowania mającego pokryć koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej. Warunkowa umowa przedwstępna będzie przydatna w każdej sytuacji, gdy niezbędne jest uzależnienie transakcji od ziszczenia się dodatkowych warunków. Niemniej, zawierając taką umowę powinniśmy zadbać o jej właściwą konstrukcję oraz Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House

umowa przedwstępna warunkowa sprzedaży nieruchomości