umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności

Choć coraz więcej klientów chce współpracować z pośrednikiem przy sprzedaży, najmie czy zakupie nieruchomości, to nadal krąży wiele mitów związanych z tą profesją. Przekonania, że właściciel na pewno zrobi więcej niż pośrednik, by sprzedać swoje mieszkanie; czy to, że pośrednik oczekuje wynagrodzenia za nic albo że jak Zasady ogólne. § 1. Pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien kierować się zasadami etyki zawodowej. Zasady etyki zawodowej pośrednika wynikają z ogólnie przyjętych norm moralnych i etycznych. § 2. Pośrednik powinien postępować w taki sposób, aby chronić interesy osób, na rzecz których wykonuje czynności pośrednictwa z Umowa pośrednictwa na zasadach wyłączności a prowizja po upływie czasu trwania umowy - Forum Prawne Umowa pośrednictwa na zasadach wyłączności a prowizja po upływie czasu trwania umowy Szanowni Forumowicze, może uda Wam się rozwikłać mój mały problem dotyczący prowizji pobieranej po rozwiązaniu umowy z biurem nieruchomości. Umowa pośrednictwa otwiera proces która zazwyczaj wynosi ok. 3% wartości nieruchomości. Inna sytuacja ma miejsce, gdy właściciel podpisze umowę z klauzulą wyłączności. W jej myśl Tłumaczenie w kontekście polski - angielski. Zawarcie umowy z klauzulą wyłączności niesie za sobą istotne konsekwencje. Incorporating a separation agreement has significant consequences. Zawarcie umowy z klauzulą wyłączności niesie ze sobą dodatkowe obowiązki dla pośrednika. nonton film lord of the rings return to the king. Umowa pośrednictwa sprzedaży czy najmu nieruchomości powinna być podstawowym narzędziem pracy pośrednika w obrocie nieruchomościami. Kojarzenie stron transakcji i stwarzanie możliwości zawarcia przez nie spodziewanej umowy sprzedaży bądź najmu wymaga starannego, dokładnego i sumiennego realizowania zamierzonej strategii działania z dbałością o ochronę interesów powierzającego nieruchomość. Jedynym prawnym zabezpieczeniem dla obu stron – i klienta, który chce być traktowany z powagą i profesjonalizmem oraz pośrednika, który rzetelnie i skutecznie wywiązuje się z powierzonych zadań, jest umowa pośrednictwa – zawarta w formie pisemnej bądź elektronicznej, z zachowaniem odpowiednich procedur. Ilona Mastalerz, pośredniczka z wieloletnim doświadczeniem, z biura nieruchomości PRO-PER-TY przekonuje, że umowa pośrednictwa musi być zawarta na piśmie, a pośrednik nie może oferować nieruchomości bez umowy. Jeśli klient wyraża na to zgodę, musi zdawać sobie sprawę z dużego ryzyka związanego między innymi z brakiem ubezpieczenia. Umowa to jedyna forma regulacji świadczenia pośrednictwa gwarantująca możliwość dochodzenia roszczeń na drodze sądowej, objęta ubezpieczeniem. Dlatego tak ogromne znaczenie dla całokształtu współpracy z klientem powierzającym nieruchomość ma jej wnikliwe opracowanie i dostosowanie jej postanowień do konkretnej nieruchomości i klienta. Warunki współpracy zaproponowane przez pośrednika podlegają negocjacji, dlatego wszystkie ustalenia ustne muszą znaleźć swoje odzwierciedlenie na piśmie. Ilona Mastalerz przypomina, że umowy pośrednictwa nie powinny być tak zwanymi drukami: Umowa jest z zasady indywidualnie negocjowana. Strony zgodnie i świadomie muszą podjąć decyzję, czy podejmują współpracę i na jakich warunkach. Forma umowy pośrednictwa Ustawa o gospodarce nieruchomościami jednoznacznie wskazuje, jaką formę musi przyjąć umowa pośrednictwa, by była ważna i wiążąca dla obu stron (Art. pkt 3 Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dn. 21 sierpnia 1997 r.). Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej – z własnoręcznym i oryginalnym podpisem obu stron, bądź elektronicznej – z użyciem bezpiecznego kwalifikowanego podpisu elektronicznego. Cyfrowe czy elektroniczne odwzorowanie umowy, bez podpisu odręcznego bądź kwalifikowanego elektronicznego, nie wiąże w żaden sposób stron kontraktu. Przy umowach zawieranych na odległość lub poza siedzibą biura kluczowe jest poinformowanie klienta o jego prawie do odstąpienia od umowy bez podawania przyczyny w ustawowym czasie 14 dni. Umowa otwarta i umowa z klauzulą wyłączności Klienci, którzy zamierzają sprzedać lub wynająć nieruchomość, często ze źle pojętej oszczędności, niewiedzy czy braku zaufania nie korzystają z profesjonalnych usług, rezygnują z podpisania umowy albo podpisują umowy otwarte z dużą liczbą pośredników w nadziei na szybszą realizację transakcji. To podstawowe błędy. Pośrednik przed rozpoczęciem wszelkich czynności zmierzających do zrealizowania potrzeby klienta powinien zawrzeć umowę. Najczęściej oferowane są umowy – otwarte lub na wyłączność. Przy umowie otwartej, potocznie nazywanej zwykłą, którą właściciel nieruchomości może zawrzeć z wieloma pośrednikami, odpowiedzialność za powierzone zadanie się rozmywa. Ze względu na to, że sprawą nieruchomości zajmuje się wiele konkurujących ze sobą osób i wizja wynagrodzenia błyskawicznie się oddala, to motywacja do podejmowania jakichkolwiek czynności dodatkowych, wspomagających sprzedaż zwykle spada. Rodzaj umowy ma wpływ na promocję oferty. Zazwyczaj nieruchomości sprzedawane na zasadach wyłączności promowane są w wersji premium na wszystkich najważniejszych serwisach internetowych, w social mediach oraz poprzez inne kanały zapewniające szeroki odbiór oferty przez potencjalnych klientów. Ogłaszając chęć sprzedaży nieruchomości samodzielnie, właściciel - chcąc osiągnąć taką skalę dotarcia do poszukujących - byłby zmuszony zainwestować duże kwoty pieniędzy i sporo czasu – podpowiada Magdalena Piechota, specjalista ds. obrotu nieruchomościami w Tyszkiewicz Nieruchomości. Model umowy z klauzulą wyłączności wydaje się bardziej logiczny i adekwatny do sytuacji. Klient udziela pośrednikowi wyłączności na usługę pośredniczenia, a ten odpowiedzialny zawodowo – za wykonanie umowy w zakresie w niej opisanym oraz za ewentualne szkody wyrządzone w związku z podjęciem czynności pośrednictwa – realizuje z należytą starannością swoje zadania zmierzające do określonego celu. Druga strona – za dopełnienie warunków umowy zobowiązuje się do zapłaty ustalonego w kontrakcie wynagrodzenia. Umowa na wyłączność, nazywana coraz częściej ekskluzywną, jest zdecydowanie najlepszym rozwiązaniem dla obu stron. Właściciel czy kupujący, działając na umowie na wyłączność, powinien mieć pewność, że ze strony pośrednika będzie pełne zaangażowanie czasu, staranności i środków. W umowie powinny znaleźć się zapisy dotyczące gwarancji, że klient będzie otrzymywał raporty z działań oraz plany marketingowe. I co najważniejsze, że pośrednik będzie działał na rzecz jednej strony transakcji – tej, z którą zawarł umowę – przypomina Ilona Mastalerz. Zagrożenia, które wiążą się z umową na wyłączność wynikają przede wszystkim z braku doświadczenia pośredników podejmujących współpracę przy nieruchomościach przeszacowanych, trudnych w zbyciu czy z ciążącymi na nich problemami prawnymi. Oznaczenie stron umowy W umowie pośrednictwa należy dokładnie określić strony transakcji. Od roku 2014 pośrednikiem nieruchomości może być każda osoba fizyczna posiadająca aktualne ubezpieczenie OC. Do momentu zmiany przepisów w umowach pośrednictwa poza danymi personalnymi pośrednika nieruchomości wpisywano także numer jego licencji. Obecnie, informacja ta nie jest obowiązkowa, ale zwykle pojawia się, gdy pośrednik nieruchomości posiada licencję państwową lub uzyskał odpowiednie świadectwo Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (po likwidacji państwowych licencji). W tym miejscu powinno również widnieć potwierdzenie aktualności polisy ubezpieczeniowej. Pośrednik nieruchomości zobowiązany jest prawnie do identyfikacji klienta. Ustawa z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu określa zasady i tryb przeciwdziałania wymienionym oszustwom finansowym, zobowiązując wiele instytucji do legitymowania klientów. Wśród wymienionych znajdują się pośrednicy w obrocie nieruchomościami. W celu weryfikacji klientów pośrednicy winni wymagać okazania dokumentu tożsamości z imieniem i nazwiskiem, obywatelstwem, numerem PESEL lub datą urodzenia i państwem urodzenia. Ponadto konieczne będzie spisanie danych dotyczących samego dokumentu, czyli serię i numer dokumentu stwierdzającego tożsamość osoby. Zakres obowiązków pośrednika i właściciela nieruchomości Klient, powierzając nieruchomość kilku pośrednikom, liczy na to, że każdy z nich zajmie się jego sprawą z równie dużym zaangażowaniem, co w praktyce zdarza się niezwykle rzadko. Umowa na wyłączność zobowiązuje pośrednika do podjęcia czynności zmierzających do sprzedaży lub wynajęcia nieruchomości. Bierność czy odmowa prezentacji mieszkania potencjalnemu klientowi w takim przypadku może być działaniem na niekorzyść powierzającego nieruchomość. Pamiętajmy, że umowa daje prawo pośrednictwa w zabiegach zmierzających do sprzedaży czy najmu, nie w samej sprzedaży, więc właściciel ma prawo, nawet przy zawarciu umowy na wyłączność, zbyć nieruchomość samodzielnie. Wszelkie ustalenia dotyczące zakresu pracy pośrednika muszą znaleźć swoje odzwierciedlenie w paragrafach umowy, ponieważ bezpośrednio wynikają z konkretnej sprawy. Poza zapisaniem czynności agenta, niezwykle ważne jest dokumentowanie realizacji tych zadań i regularne informowanie o tym klienta. - Zapis dotyczący obowiązków niestety nadal często nie jest mocno rozwinięty w umowach, a im mniej jest obowiązków pośrednika, tym mniej ma właściciel narzędzi, by egzekwować działania. Jeśli w paragrafie dotyczącym zobowiązań biura zabraknie określenia, że pośrednik ma obowiązek przedstawiać raporty z działań, właściciel nie będzie kontrolował tego, co dzieje się z jego nieruchomością - przypomina Ilona Mastalerz. Pośrednik, w zależności od tego, co zostanie zapisane w umowie, może podjąć następujące działania: sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości na podstawie prawa do wglądu i pobierania odpisów, wypisów, zaświadczeń z ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów, planów miejscowych, studiów uwarunkowań, decyzji o warunkach zabudowy, rejestrów członków spółdzielni, itp.; zgromadzenie niezbędnej dokumentacji lub zweryfikowanie tej otrzymanej od właściciela nieruchomości; analiza ceny nieruchomości zaproponowanej przez właściciela nieruchomości w oparciu o znajomość lokalnego rynku i jego uwarunkowań; przygotowanie nieruchomości do sprzedaży (home staging); wykonanie zdjęć nieruchomości, opracowanie ogłoszenia i jego publikacja w serwisach nieruchomości, lokalnej prasie, itd.; aktualizacja oferty; działania marketingowe i reklamowe zmierzające do szybkiego znalezienia nabywcy (reklamy, banery, drzwi otwarte, prezentacje); kontakt z potencjalnym kupującym; prezentacja nieruchomości zainteresowanym osobom; zebranie dokumentów do finalizacji transakcji mediacje i negocjacje z potencjalnym nabywcą lub najemcą nieruchomości. Wynagrodzenie dla pośrednika Poprzez umowę pośrednictwa właściciel nieruchomości zobowiązuje się do wypłaty pośrednikowi ustalonego wynagrodzenia. Wypłata może również wynikać z różnego rodzaju ustaleń z klientem i nie musi być uzależniona od finalizacji transakcji – pozwala na to prawo. Art. 353 Kodeksu cywilnego Zasada swobody umów mówi, że strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Powszechnie panujące przekonanie, iż wynagrodzenie z otwartej umowy pośrednictwa należy się jedynie temu pośrednikowi nieruchomości, który doprowadzi do skojarzenia stron transakcji i jej finalizacji, może doprowadzić do sytuacji, w której klient zamiast zapłacić jedno wynagrodzenie, będzie musiał wypłacić tych honorariów (w całości lub części) więcej. W przypadku umowy z klauzulą wyłączności kwestia wypłaty prowizyjnej za sfinalizowanie transakcji jest jasna. W sytuacji, gdy klient sam znajdzie nabywcę dla swojej nieruchomości, pośrednik, który podjął zlecone mu działania, ma prawo otrzymać wypłatę za wykonaną pracę – wypłata ta nie może być jednak jednoznaczna z prowizją od sprzedaży. Wynagrodzenie za realizację umowy może być określone jako procent od ceny transakcji, kwotowo lub w inny, zgodny z prawem, sposób satysfakcjonujący obie strony. Warunki wypłaty powinny być precyzyjnie sformułowane w umowie, także te dotyczące opłat dodatkowych, np. pobieranych w urzędach. Wypłata następuje w dniu podpisania umowy sprzedaży lub w innym terminie uzgodnionym w umowie pośrednictwa. System kar umownych Sankcje finansowe nakładane za naruszenie warunków umowy muszą dotyczyć obu stron – zarówno klienta, jak i pośrednika. Właściciel nieruchomości ma prawo do odszkodowania, gdy pośrednik nie podejmuje żadnych czynności, nie współpracuje bądź działa na jego niekorzyść. Aczkolwiek dużo zależy od zapisów umowy, ponieważ jeśli w treści pojawi się postanowienie o tym, że pośrednik może odmówić prezentacji nieruchomości bądź uzależnić tę prezentację od zawarcia umowy z potencjalnym nabywcą, trudno będzie uznać takie działania za niekorzystne dla klienta, skoro sam wyraził na nie zgodę. Agent nieruchomości ma prawo otrzymać zadośćuczynienie w momencie, gdy klient złamie warunki umowy lub będzie unikał wypłaty ustalonego wynagrodzenia czy kosztów znalezienia nabywcy lub najemcy – nawet w przypadku, gdy kontrahenta ostatecznie znalazł sam właściciel. Monika Kornacka-Pułka, kierownik zespołu sprzedaży w gdańskim oddziale biura Nieruchomości Tyszkiewicz przypomina, że niektóre zapisy dotyczące wynagrodzenia pośrednika mogą być uważane za kary umowne, ale z gruntu rzeczy nimi nie są: W sytuacji, gdy biuro znajdzie nabywcę za cenę określoną w umowie, a klient odmówi zawarcia transakcji, pośrednikowi należy się pełna prowizja. Jeśli klient samodzielnie znajdzie nabywcę i sprzeda nieruchomość, mimo zawartej z biurem umowy na wyłączność, to agentowi należy się wynagrodzenie za zaangażowanie i wykonaną pracę. Ilona Mastalerz wymienia również inne sytuacje, w których warto stosować zapisy o rekompensacie dla pośrednika. - Wyobraźmy sobie, że pośrednik pracuje i inwestuje w ofertę przez wiele miesięcy, a właściciel z jakiegoś powodu rezygnuje ze sprzedaży. Pośrednik słusznie będzie oczekiwał zadośćuczynienia za pracę na rzecz klienta. Pośrednik może otrzymać wynagrodzenie za każdą czynność, jaką wykonał i na którą umówił się z klientem - wyjaśnia. Zakończenie i wypowiedzenie umowy Umowa pośrednictwa może być zawarta na czas oznaczony bądź nieokreślony. Ta z oznaczonym czasem trwania przestaje obowiązywać w momencie jej upłynięcia. Wywiązanie się pośrednika z obowiązków umowy i stworzenie możliwości finalizacji transakcji jest również jednoznaczne z zakończeniem stosunku prawnego. W przypadku umów pośrednictwa warto sprecyzować okres wypowiedzenia, zasady rozwiązania, kwestie wynagrodzenia w różnych przypadkach oraz obowiązki informacyjne, np. o nieaktualności oferty. Klient powinien wypowiedzieć umowę w każdej sytuacji, w której nie zamierza już współpracować z pośrednikiem. Także wtedy, gdy samodzielnie znalazł kupca lub najemcę i oferta przestała być aktualna. Wypowiedzenie należy sporządzić na piśmie. Co w sytuacji, gdy nieruchomość zostanie sprzedana wskazanej przez pośrednika osobie, ale już po zakończeniu umowy? W umowie powinien znaleźć się adekwatny zapis chroniący pośrednika przed nieuczciwymi praktykami właścicieli nieruchomości i próbą uniknięcia zapłaty wynagrodzenia. Postanowienie takie powinno zawierać ustalenie, czy pośrednik może domagać się wypłaty i przez jak długi czas od zakończenia umowy. Ilona Mastalerz podkreśla, że zapisy umowy muszą być zrównoważone. Jeśli strony zawarły w umowie postanowienie, że właściciel pokryje w pełni lub częściowo poniesione koszty, także w sytuacji rozwiązania przez niego umowy zawartej na czas określony, to musi dotrzymać zobowiązania. Z kolei, jeżeli zapisy będą określały, że wynagrodzenie należne jest tylko w przypadku realizacji transakcji, a do niej nie dojdzie, pośrednik będzie pracował za darmo, a zatem poniesie straty. Korzystanie ze zdjęć i filmów Nazbyt często dochodzi do sytuacji, kiedy pośrednik nieruchomości bezprawnie korzysta z już wykonanych zdjęć dostarczonych przez właściciela albo właściciel po zakończeniu współpracy posługuje się materiałami wykonanymi przez agenta bądź fotografa bez ich pisemnej zgody. W polskim ustawodawstwie twórcy dzieła przysługuje autorskie prawo osobiste – bezterminowe i niezbywalne – oraz autorskie prawa majątkowe. Za nielegalne korzystanie z dzieł grozi odpowiedzialność karna. Art. 115. Ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych mówi: 1. Kto przywłaszcza sobie autorstwo albo wprowadza w błąd, co do autorstwa całości lub części cudzego utworu albo artystycznego wykonania, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 3. Jedynie uzyskanie licencji bądź przeniesienie autorskich praw majątkowych w formie pisemnej pod rygorem nieważności daje prawo do wykorzystywania dzieł w zakresie wskazanym we wspólnym porozumieniu. Klauzule niedozwolone Treść każdej umowy powinna być uzgodniona indywidualnie. Jeśli jej postanowienia kształtują prawa i obowiązki klienta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i ustawodawstwem, ponadto rażąco naruszają jego interesy, są nieważne. Warunkiem niezbędnym do uznania danego zapisu za abuzywny jest również brak indywidualnego ustalenia jego brzmienia z klientem. Jako niedozwolone uznaje się wszelkie postanowienia zmierzające do naruszenia równorzędności stron umowy, wykorzystujące np. brak wiedzy i doświadczenia klienta. Niedopuszczalność niektórych zapisów umowy nie jest jednoznaczna z nieważnością całej umowy. Jeżeli jest możliwy stosunek prawny między stronami po wyłączeniu tego zapisu, to pozostałe postanowienia są wiążące. Część klauzul niedozwolonych wyszczególniono w Kodeksie cywilnym, inne rejestruje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Do rejestru wprowadzane są postanowienia umowne uznane za niedopuszczalne prawomocnym wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Do abuzywnych klauzul w umowie pośrednictwa należą przede wszystkim te, które: wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność pośrednika względem klienta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy; z którymi klient nie miał możliwości zapoznać się przed podpisaniem umowy; uzależniają zawarcie umowy pośrednictwa od podpisania przez klienta innej umowy, bezpośrednio z nią nie związanej; uprawniają jedną stronę do zmiany postanowień umowy bez przyczyny opisanej w stosunku prawnym; pozbawiają wyłącznie klienta zlecającego pośrednictwo prawa do wypowiedzenia lub odstąpienia od umowy; narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd niebędący sądem właściwym miejscowo według ustawy; mówią, że pośrednikowi należy się prowizja z samego faktu skontaktowania ze sobą stron, które zawierać będą umowę sprzedaży bądź najmu. Obowiązkowe załączniki do umowy Sporządzenie umowy pośrednictwa nie ogranicza się do spisania ustaleń obu stron. Dopiero dołączenie do tych postanowień szeregu suplementów czyni z nich kompletny i pełnowartościowy dokument. Do umowy powinny być dołączone: zgoda na przetwarzanie danych osobowych i obowiązek informacyjny RODO; kopia dokumentu ubezpieczenia OC pośrednika nieruchomości; upoważnienie dla pośrednika do podejmowania czynności w imieniu właściciela nieruchomości; informacja o pozasądowych sposobach rozpatrywania reklamacji i dochodzenia roszczeń; klauzula dotycząca właściwej miejscowo jurysdykcji w przypadku sporu; oświadczenie klienta o zawarciu umowy w lokalu przedsiębiorstwa bądź informacja o przysługującym klientowi prawie do odstąpienia od umowy zawieranej na odległość w terminie 14 dni bez podawania przyczyny; wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Raport z Rynku Nieruchomości za I kw. 2021 r. dostępny jest tutaj. licencjonowany pośrednik nieruchomości Rumia Zbigniew Perucki 2 sierpnia 2019 Działalność w pośrednictwie nieruchomości prowadzimy od 1996 roku. Z naszego doświadczenia wynika, że podstawą działalności jest zaufanie klienta do pośrednika nieruchomości. Dlatego często naszymi klientami są nasi znajomi ze szkoły, ze studiów, z pierwszej pracy, a także osoby przez nich polecone. Do naszego biura nieruchomości przychodzą także osoby polecone przez zadowolonych klientów. Ci klienci nie mają problemu z tym, żeby naszemu biuru nieruchomości powierzyć swoje swoje nieruchomości do sprzedaży na wyłączność. Z pewną dozą rezerwy podchodzą natomiast klienci, którzy przyszli do naszego biura "z ulicy". Nasze biuro nieruchomości położone jest przy ruchliwej w ciągu dnia ulicy Wójta Radtkego, więc klientów mamy całkiem sporo. Wśród nich można wyróżnić grupę klientów, która przestępując progi naszego biura nieruchomości, nie zamierza powierzyć nam swoich nieruchomości do sprzedaży z klauzulą wyłączności. Celem tych klientów jest: uzyskać bezpłatną informację o wartości rynkowej ich nieruchomości; przeprowadzić badanie rynku kosztem wielu biur nieruchomości; nie pozwolić na obniżenie ceny ofertowej nieruchomości i uniemożliwić sprzedaż nieruchomości, po czym, po wygaśnięciu umowy pośrednictwa, sprzedać samemu nieruchomość za obniżoną cenę; Komentarze, które słyszałem, że "pośrednicy nieruchomości nie potrafią sprzedać nieruchomości, a ja sprzedałem", są w tym świetle nie na miejscu; taki klient nawet nie zadzwoni do biura nieruchomości poinformować, że sprzedał swoją nieruchomość, bo nie chce przyznać się, że wykorzystał biuro do swoich celów; efektem jest spora ilość nieaktualnych ofert wiszących w internecie; Pośrednik nieruchomości musi bronić się przed sprzedażą oferty przez samego klienta. Wynika to stąd, że średniointeligentny klient, który znalazł promowane ogłoszenie pośrednika nieruchomości może po zawężeniu kryteriów szukania znaleźć ogłoszenie właściciela nieruchomości. Dlatego pośrednik nieruchomości nie może zamieścić w internecie oferty ze zdjęciem budynku z zewnątrz, musi ukrywać adres nieruchomości. Znany jest nam przypadek z historii naszej działalności, że klient na eksponowanym stanowisku dotarł do właściciela domu jednorodzinnego chodząc po ulicy ze zdjęciem nieruchomości. Przed stratą oferty uchroniła nas umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności, uczciwość klientki sprzedającej (starszej Pani, która przestraszyła się nieuczciwego nabywcy !) i jej telefon do naszego biura. Zdarzało się nam także zastać w drzwiach mieszkania karteczkę z prośbą o kontakt od potencjalnego nabywcy. Próbował on skontaktować się z właścicielami poza naszym biurem (nie wiedział, że przebywali za granicą), ale nie mógł ich zastać w mieszkaniu. Dalszy kontakt z tym klientem pokazał, że nie było go stać na kupno tego mieszkania, tym bardziej więc hipotetyczne "zaoszczędzenie" na pośredniku nieruchomości nie miało sensu. Przeciętny klient może co najwyżej oszacować wartość swojej nieruchomości w oparciu o ceny ofertowe innych nieruchomości. Niestety nie bierze pod uwagę, że wiele ofert wystawionych jest za przeszacowaną cenę ofertową, za którą nie mają szansy sprzedać się. To powoduje wyraźne zawyżenie kolejnej ceny ofertowej. Spirala wzrostu cen jest nakręcana. Często także wartość swojej nieruchomości klient ocenia przez pryzmat swoich potrzeb, a czasem sentymentu i związanych z nieruchomością uczuć. Pośrednik nieruchomości jako specjalista rynku nieruchomości zna lepiej ten rynek niż przeciętny klient i do wartości nieruchomości podchodzi obiektywnie. Dobry pośrednik nieruchomości doradzi właściwy poziom ceny ofertowej, a dla nieruchomości nietypowej zasugeruje wykonanie opinii o wartości takiej nieruchomości. Jeżeli jest dodatkowo rzeczoznawcą majątkowym, tak jak w naszym przypadku, to może dość precyzyjnie określić cenę, jaką nieruchomość może uzyskać przy sprzedaży. Taka usługa jest w naszym biurze odpłatna, ale mieści się w cenie usługi pośrednictwa, czyli na końcu pomniejszamy wynagrodzenie o wpłaconą kwotę pieniędzy. Oszacowanie wartości nieruchomości i ustalenie ceny ofertowej na właściwym poziomie pozwala skrócić znacznie czas sprzedaży. Ustalenie przy sprzedaży nieruchomości właściwej ceny ofertowej jest kluczem do sukcesu w naszym biurze nieruchomości. Nie podejmujemy się sprzedaży ofert ze zbyt wygórowaną ceną. Nie jesteśmy cudotwórcami. Nie chcemy sprzedawać "marzeń" ani "potrzeb" klientów, gdyż twardo stąpamy po ziemi i dobrze wiemy jaką cenę możemy uzyskać za daną nieruchomość. Dlatego rozmowę o cenie ofertowej i ewentualnej cenie możliwej do uzyskania podejmujemy na początku rozmów z klientem. Nie chcemy czekać aż klient zrewiduje swoje marzenia. Mając wiedzę o cenach transakcyjnych, uzyskiwanych faktycznie na rynku nieruchomości, przedstawiamy klientowi (najczęściej w formie wykresu) przedział wartości, który odpowiada jego nieruchomość. Staramy się, żeby umowa pośrednictwa nieruchomości była zrozumiała dla klienta i posiadała zwartą treść. Nasze umowy pośrednictwa zawsze mieszczą się na jednej stronie A4. Pracujemy generalnie na umowach z klauzulą wyłączności i ciągle jesteśmy na rynku. Nie mamy dużej ilości ofert, ale duża skuteczność w sprzedaży pozwala nam normalnie funkcjonować. Klienci bronią się przed umowami na wyłączność mówiąc, że wiążąc się z jednym biurem nieruchomości ograniczają możliwości sprzedaży swojej nieruchomości. Dawniej było to często zdanie prawdziwe. Dziś funkcjonują różne systemy współpracy między biurami nieruchomości. My jesteśmy uczestnikiem Trójmiejskiego systemu SAW (System Aktywnej Współpracy), który zrzesza około 60 biur nieruchomości i polega na tym, że pośrednicy nieruchomości dzielą się między sobą wynagrodzeniem płaconym przez klienta sprzedającego. Tu jednak okazuje sie, że wynagrodzenie w wysokości 1% netto dla każdego biura nieruchomości jest nieco za niskie do utrzymania biura nieruchomości na przyzwoitym poziomie. Dlatego klient sprzedający powinien płacić minimum 3,0 % netto, a tylko przy dużych, drogich nieruchomościach może to być 2,5 % netto lub w ostateczności 2,0 % netto. Praktyka pokazuje, że coraz częściej podpisuję umowy pośrednictwa na 3,0 % netto i klienci nie mają z tym problemu. Problem leży w głowie pośrednika nieruchomości, który nie umie wytłumaczyć klientowi sprzedającemu, dlaczego jest to konieczne. Natomiast nie zrozumiałe są zachowania klientów Zamawiających usługę po znalezieniu nabywcy nieruchomości. Próbują oni rozwiązać umowę w okresie wyłączności podając jako powód rezygnację ze sprzedaży. Obserwacje doprowadzają jednak do wniosku, że często chodzi tylko o to, żeby nieruchomość sprzedać poza biurem. Oszustwo jest łatwo udowodnić. Nieuczciwych klientów nie powstrzyma żadna umowa przed próbą obejścia biura nieruchomości. Wyłączność daje pośrednikowi nieruchomości jednak komfort pracy z ofertą, pełną kontrolę nad tym, co się z ofertą dzieje i łatwiejszą późniejszą egzekucję wynagrodzenia dla biura przed sądem. Uczciwy klient nie boi się podpisać umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności i potem współpracuje z pośrednikiem nieruchomości przy realizacji sprzedaży. Nigdy nie należy odchodzić od umów pośrednictwa z klauzulą wyłączności, nawet w stosunku do klientów wyglądających solidnie, czy tak przedstawiających się, a nawet nam znanych. Praktyka pokazała, że klient, który sympatycznie uśmiechał się, był miły przy podpisaniu umowy (koniecznie otwartej) już przy pierwszej okazji podejmował poza biurem próbę porozumienia z potencjalnym nabywcą; Nigdy nie należy dawać ogłoszeń (płatnych) przed podpisaniem umowy; Nigdy nie należy wierzyć zapewnieniom słownym klienta, gdyż z byle powodu zapewnienia staną się nieaktualne; Argumentem za umową na wyłączność jest rezygnacja biur nieruchomości z pobierania wynagrodzenia od klienta kupującego. Cały cywilizowany świat pracuje na umowach z klauzulą wyłączności i jednostronnym wynagrodzeniem płaconym przez klienta sprzedającego. Eliminuje to w dużej mierze pokusę omijania biur nieruchomości. Zasadę pobierania wynagrodzenia od klienta sprzedającego wprowadziliśmy z powodzeniem do naszej praktyki w roku 2010. Potencjalny nabywca, który dotarł do biura nieruchomości w celu uzyskania prezentacji określonej oferty i uzyskania o niej informacji nie podpisuje żadnej umowy, podpisuje tylko wskazanie adresowe, potwierdzenie faktu prezentacji. Pośrednictwo nieruchomości musi (!) zawierać element wyszukania ofert spełniających zadane przez klienta kryteria. W przeciwnym przypadku usługi pośrednictwa nie ma. Odmowa prezentacji oferty byłaby działaniem na szkodę klienta sprzedającego z którym podpisaliśmy umowę pośrednictwa. Mamy ograniczoną ilość ofert, ale mamy także ograniczone koszty reklamy. Na razie wystarczają nam najtańsze abonamenty reklamowe. Relacja sprzedanych ofert i uzyskanego przychodu do kosztów jest korzystna. Praca na umowach z klauzulą wyłączności pozwoliła nam sprzedać we współpracy z innymi biurami nieruchomości położone w Warszawie, Szczecinie i Płocku. Posiadając umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności sprzedaliśmy nieruchomości klientów mieszkających na stałe za granicą. Udzielili oni nam pełnomocnictwa do sprzedaży i dzięki temu nie musieli przylatywać samolotem do Polski tylko po to, żeby podpisać akt notarialny. Zaufanie klienta do pośrednika nieruchomości jest bardzo ważne i nigdy nie nadużyliśmy tego zaufania. Kluczowa jest współpraca między biurami nieruchomości. Jednak chciwość niektórych biur nieruchomości doprowadza do tego, że taka współpraca jest ograniczona. Jest to spora strata dla klienta. Na szczęście większość pośredników nieruchomości przestawiła się już "na nowe tory myślenia". Do współpracy potrzebna jest jednak przestrzeń i wynagrodzenie dla biura nieruchomości, które umożliwia zapewnienie godziwego wynagrodzenia dla biura nieruchomości, dzięki któremu doszło do sprzedaży oferty. Widzimy często opór ze strony klientów, którzy mają podpisać umowę pośrednictwa z wynagrodzeniem 3,0 % lub 3,5 % netto. Dlatego wprowadziliśmy do praktyki w naszym biurze nieruchomości zapisywanie wynagrodzenia alternatywnie w dwóch wysokościach: w przypadku gdy nieruchomość sprzeda nasze biuro nieruchomości, to wynagrodzenie wynosi minimum 2,0 % netto ceny transakcyjnej (nie mniej niż zł netto); W przypadku sprzedaży we współpracy z innym biurem nieruchomości wynagrodzenie wynosi 3,0 % lub 3,5% netto. Jeżeli jakieś słabe biuro nieruchomości podpisuje umowę na 1,5% netto, to znika przestrzeń do współpracy między biurami nieruchomości. Pośrednik nieruchomości takiego biura spotyka się z klientami w mieszkaniu albo w Mc Donaldzie, całe biuro nieruchomości to teczka i laptop, nie przetrwa więc ono zbyt długo. Czy warto z takim biurem nieruchomości zawierać umowę pośrednictwa nieruchomości, która często stanowi dorobek życia klientów tylko dlatego, że oferuje swoje usługi poniżej 2,0 % netto ? czy takie biuro nieruchomości jest wiarygodne ? Pozostawiam to klientom do przemyślenia. Zdaniem naszego biura nieruchomości jesteśmy zobowiązani umową pośrednictwa do współpracy z innymi biurami nieruchomości w celu realizacji celu tej umowy. Powinniśmy reprezentować interes klienta a nie swój własny na pierwszym miejscu. Nasz sukces jest zawsze pochodną sukcesu klienta. Brak współpracy z innymi pośrednikami nieruchomości jest ewidentnym działaniem na szkodę klienta. Ponieważ klienci obserwują biura nieruchomości w działaniu, to wyciągają błędny wniosek, że biura nieruchomości nie współpracują ze sobą. To jednak dotyczy mniejszości chciwych biur nieruchomości. Dlatego klienci tłumaczą, że muszą podpisać umowę otwartą z wieloma biurami nieruchomości, wtedy szybciej sprzedadzą swoją nieruchomość. Jest to błędny wniosek, gdyż większość biur nieruchomości współpracuje dziś ze sobą ku zadowoleniu klientów. Jeżeli klient nie chce z pośrednikiem nieruchomości współpracować, nie chce dać się przekonać do współpracy, to szkoda czasu i pieniędzy. Będzie więcej czasu na zajęcie się i promocję ofert klientów, którzy chcą współpracować z biurem nieruchomości. Korzyści z zawartej umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności są obustronne. Pośrednik nieruchomości może rzetelnie zajmie się promocją oferty i nie będzie żałował swoich pieniędzy na reklamę oferty nieruchomości, bo wie, że zwrócą się zainwestowane pieniądze. Z mojego doświadczenia wynika, że sprzedawałem około 75-80 % ofert, do których miałem umowę pośrednictwa z wyłącznością i tylko nie więcej niż 10% ofert, do których miałem umowę pośrednictwa tzw. otwartą. Brak sprzedaży ofert, do których miałem umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności, wynikał najczęściej z braku elastyczności klienta sprzedającego w negocjacjach z potencjalnym nabywcą. Podpisywanie otwartych umów pośrednictwa daje bardzo niską rentowność biurom nieruchomości. Nikt nie lubi pracować i na końcu usłyszeć, że klient sam znalazł kupca, albo kupca znalazło inne biuro nieruchomości. Nie doznajemy upokorzeń, gdy po zgłoszeniu się potencjalnego nabywcy dowiadujemy się, że nieruchomość tydzień temu została sprzedana, ale sprzedający zapomniał (?!) nas o tym poinformować. Jeżeli dowiadujemy się o tym po miesiącu lub kilku miesiącach, to jednocześnie możemy przeliczyć to na straconą sporą sumę pieniędzy. WSPÓŁPRACUJĄC Z NAMI UNIKNIECIE PAŃSTWO BŁĘDÓW, ZAOSZCZĘDZICIE CZAS I SPRZEDACIE SWOJĄ NIERUCHOMOŚĆ ZA ADEKWATNĄ CENĘ !!! Strona korzysta z plików cookie. Odwiedzając tę stronę wyrażasz zgodę na ich Planując sprzedaż nieruchomości, niejednokrotnie decydujemy się na skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości, który zachwalając swoje usługi przekonuje nas, że skorzystanie z usług profesjonalnego biura nieruchomości i zorientowanego na rynku pośrednika zapewni nam nie tylko bezpieczeństwo transakcji, ale także oszczędność czasu, a być może i przyniesie nam wymierne oszczędności. Decydując się na sprzedaż nieruchomości poprzez biuro nieruchomości, zobligowani jesteśmy do zawarcia umowy pośrednictwa, która to umowa szczegółowo opisuje wzajemne zobowiązania stron, w tym należne pośrednikowi wynagrodzenie z tytułu sprzedaży nieruchomości. Na rynku nieruchomości do wyboru mamy dwa rodzaje umów; umowy otwarte oraz umowy zamknięte z tzw. klauzulą wyłączności. Otwarta umowa pośrednictwa, w największym skrócie umożliwia klientowi nawiązanie współpracy z kilkoma biurami nieruchomości, a prowizja z tytułu sprzedaży nieruchomości należna będzie wyłącznie temu agentowi, który skojarzy sprzedawcę z kupującym i sfinalizuje transakcję. Zamknięta umowa pośrednictwa, zwana inaczej także umową pośrednictwa z klauzulą wyłączności, polega na tym, iż w okresie jej obowiązywania klient zobowiązuje się nie zawierać umów pośrednictwa z innymi biurami nieruchomości. Istotną tej umowy jest więc wyłączenie współpracy klienta z innymi pośrednikami nieruchomości. Pomimo tego, że definicja umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności wydaje się być dość jasna i nie nastręczać zbyt wielu wątpliwości interpretacyjnych, to na rynku pośredników nieruchomości bardzo często spotykamy się różnymi jej interpretacjami przez biura nieruchomości – niestety w przeważającej większości przypadków, na niekorzyść konsumentów. Analizując umowy pośrednictwa nieruchomości bardzo często spotykamy się bowiem z takim sformułowaniem, że poprzez zawarcie umowy pośrednictwa z tzw. klauzulą na wyłączność klient zobowiązuje się nie tylko nie zawierać umów pośrednictwa z innymi biurami nieruchomości, ale także nie podejmować działań we własnym zakresie. Równie często pojawia się zapis, że w przypadku tzw. sprzedaży bezpośredniej przez samego klienta – w okresie trwania umowy pośrednictwa, pośrednikowi należne będzie wynagrodzenia, w wysokości równej tej jaką miałby uzyskać gdyby to on doprowadził do transakcji sprzedaży. Tego typu zapisy sprzeczne są nie tylko z istotą stosunku pośrednictwa, nie znajdują oparcia w przepisach prawa i sprzeciwiają się zasadom współżycia społecznego, ale także uznawane są klauzule abuzywne (niedozwolone postanowienia umowne). W orzecznictwie przyjmuje się jednoznacznie, iż “skoro istotną umowy pośrednictwa jest stworzenie przez pośrednika sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, to wówczas nabywa on prawo do wynagrodzenia, w sprzeczności z właściwością stosunku prawnego pozostawałoby uznanie za dopuszczalne przyznania prawa do wynagrodzenia pośrednikowi w przypadku każdej transakcji z jakimkolwiek kontrahentem pozostającym poza zakresem działań pośrednika. Brak w takiej sytuacji podstawowego elementu właściwego umowie pośrednictwa, tj. skojarzenia kontrahentów” (vide: wyrok SA w Warszawie z dnia 12 grudnia 2012 r., VI ACa 838/12). Niezależnie od tego, czy umowa pośrednictwa jest umową otwartą czy też umową na wyłączność, to w obu tych przypadkach wynagrodzenie należne pośrednikowi musi wynikać z podejmowanych przez niego aktywności w zakresie promowania nieruchomości wystawionej na sprzedaż. W sytuacji zaś zbycia przez właściciela nieruchomości na rzecz podmiotu, który nie jest skierowany przez pośrednika, ten nie może sobie rościć wynagrodzenia wobec właściciela nieruchomości. Umowa pośrednictwa jest bowiem umową nie starannego działania, lecz rezultatu. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 listopada 2004 r. ( I CK 270/04, LEX nr 339711) dokonał również takowego wyjaśnienia, wskazując, że “pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy, z zatem całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku”. W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy podniósł również, że “decydujące dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia jest stworzenie przez niego sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, jeżeli rzeczywiście w wyniku tego doszło do zawarcia takiej umowy. Ciężar zaś wykazania, że pośrednik dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającym sposobność do zawarcia umowy sprzedaży z nabywcą, spoczywa na pośredniku”. Reasumując, wynagrodzenie pośrednika nieruchomości uzależnione jest od wykazania, że do zbycia nieruchomości doszło w wyniku podjętych przez niego działań. Jesteś pośrednikiem i zawarłeś z klientem umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności? I nie chciałbyś, aby inny pośrednik podebrał Ci tego klienta? Ostra konkurencja pomiędzy pośrednikami może jednak przejawiać się również tym, że Twój konkurent za nic będzie miał Twoją klauzulę pośrednicy w obrocie nieruchomościami, jak i ich klienci, pytają mnie o to, co się dzieje w przypadku, gdy klient ma podpisaną z jednym pośrednikiem umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności, a mimo to decyduje się na zawarcie umowy z drugim pośrednikiem. Czy ten drugi pośrednik ponosi wobec pierwszego odpowiedzialność za naruszenie klauzuli wyłączności? Nie zamierzam tu rozważać kwestii oceny działania takiego klienta, lecz chciałbym skupić się na skutkach prawnych dla tego drugiego pośrednika, który nie wie (lub nawet wie) o tym, że klient jest już związany z innym na takie pytanie należy szukać przede wszystkim w ustawie o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Pośrednicy są przecież przedsiębiorcami konkurującymi ze sobą o klientów, a ww. ustawa wprost reguluje kwestie (nie)uczciwej konkurencji pomiędzy drugiego z pośredników możemy rozważać przede wszystkim z punktu widzenia art. 12 ww. ustawy, zgodnie z którym czynem nieuczciwej konkurencji jest nakłanianie klientów przedsiębiorcy do rozwiązania z nim umowy albo niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, w celu przysporzenia korzyści sobie lub osobom trzecim albo szkodzenia przedsiębiorcy. Aby móc zastosować ten przepis konieczne jest jednakże posiadanie wiedzy przez drugiego z pośredników o wcześniejszej umowie z klauzulą wyłączności zawartej z innym pośrednikiem. Jeśli drugi pośrednik wie o takiej umowie i mimo to nakłania klienta do rozwiązania takiej umowy bądź jej niewykonania, to na podstawie powyższego przepisu może ponosić odpowiedzialność wobec pierwszego komentatorzy nie są zgodni co do tego, czy już samo złożenie oferty klientowi przez drugiego pośrednika, który wie o wcześniejszej umowie z klauzulą wyłączności zawartej z innym pośrednikiem, stanowi czyn nieuczciwej konkurencji. Na pewno więc uzyskanie takiej wiedzy powinno zapalić lampkę ostrzegawczą, gdyż złożenie w takiej sytuacji oferty klientowi może spowodować odpowiedzialność pośrednika wobec jego na podstawie powyższego przepisu co do zasady nie będzie ponosił pośrednik, który nie wie o wcześniejszej umowie z klauzulą wyłączności. Należy jednakże pamiętać, że odpowiedzialność pośrednika będzie zawsze zależała od wszystkich okoliczności danej sprawy. Ponadto pośrednik może ponosić odpowiedzialność również na podstawie tzw. klauzuli generalnej zawartej w ww. ustawie, zgodnie z którą czynem nieuczciwej konkurencji jest działanie sprzeczne z prawem lub dobrymi obyczajami, jeżeli zagraża lub narusza interes innego przedsiębiorcy lub walka o klientów pomiędzy pośrednikami może zatem spowodować, że jednemu z konkurentów można będzie przypisać czyn nieuczciwej konkurencji, co może z kolei prowadzić do np. obowiązku zapłaty odszkodowania innemu spotkałeś się z nieuczciwą konkurencją pomiędzy pośrednikami w obrocie nieruchomościami, podziel się swoimi doświadczeniami w komentarzu do tego wpisu. Dzisiejsze omówienie orzecznictwa związanego z branżą nieruchomości dotyczy wyroku Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie, XI Wydział Gospodarczy z dnia 13 lutego 2019 r., który oddalił powództwo pośrednika nieruchomości o zapłatę wynagrodzenia prowizyjnego. Stan faktyczny. W 2017 r. między powodową spółką, świadczącą usługi pośrednictwa a pozwanym będącym przedsiębiorcą została zawarta umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W § 5 umowy, strony ustaliły wynagrodzenie prowizyjne na zł. Stosownie do tego postanowienia umownego, w czasie trwania umowy z klauzulą wyłączności, za kontrahenta wskazanego przez pośrednika uznane zostaną wszystkie bez wyjątku osoby fizyczne, prawne lub jednostki organizacyjny nie posiadające osobowości prawnej, z którym zamawiający zawarł umowę przedwstępną, warunkową, zobowiązującą, stanowczą, rozporządzającą, transakcyjną. Umowa została na czas oznaczony jednego roku. Nieruchomość, której dotyczyła umowa pośrednictwa została sprzedana w trakcie trwania umowy i nastąpiła na rzecz osoby niewskazanej przez pośrednika. Pomijam inne fakty i zarzuty podnoszone przez strony w toku procesu, ponieważ nie są one istotne dla tematu, który nas interesuje i nie wpłynęły na jego ocenę prawną. Co stwierdził sąd? W końcowym fragmencie uzasadnienia omawianego orzeczenia, przechodzimy do kwestii najciekawszej, w której stwierdzono, że; „Zapis umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z dnia 29 marca 2017 r. w zakresie w którym umożliwia żądanie wynagrodzenia prowizyjnego w § 5 od transakcji dokonanej przez zamawiającego z osobą niewskazaną wcześniej przez pośrednika lub innego pośrednika w ocenie Sądu pozostaje w sprzeczności z naturą stosunku i jest nieważna ( art. 353 (1) KC w zw. z art. 58 § 3 KC)” Skład orzekający uznał, że fakt czy nieważność w takiej sytuacji dotyczy całej umowy czy tylko jej części nie miałby znaczenia dla rozstrzygnięcia w sprawie. Nie miały też w tej sprawie znaczenia powoływane przez pozwanego regulacje dotyczące konsumentów, ponieważ strona pozwana jak już zostało to wspomniane jest przedsiębiorcą. Niemniej w sprawie ma zastosowanie przepis art. 353 (1) KC regulujący zasadę swobody umów i granice tej swobody. „W ocenie Sądu z istoty „umowy na wyłączność” należy wnioskować okoliczność, że pozwany nie będzie korzystał z usług innych pośredników w obrocie nieruchomościami. Sprzedaż osobie nie wskazanej przez żadnego pośrednika w obrocie nieruchomościami, nie może być taktowana jako naruszenie zasady tej wyłączności. Pośrednik w takiej sytuacji domaga się bowiem wynagrodzenia za zdarzenie, w którym w ogóle nie dochodziło do pośrednictwa jakiegokolwiek pośrednika. W konsekwencji zapis § 5 umowy przewidujący możliwość żądania wynagrodzenia prowizyjnego w takiej sytuacji jest w tym zakresie nieważny ( art. 353 (1) KC w zw. z art. 58 § 3 KC).” Pewnie narażę się tym wielu pośrednikom, ale w mojej ocenie ww. uzasadnienie jest w pełni prawidłowe. Z istoty zastrzeżenia klauzuli na wyłączność wynika bowiem zakaz korzystania z usług innych pośredników a nie zakaz obrotu nieruchomością bez pomocy pośrednika. Powyższą linię orzeczniczą zakazującą umieszczenia takich postanowień, potwierdzają również inne świeże wyroki wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 23 stycznia 2019 r. sygn. akt III Ca 1318/18, wyrok Sądu Rejonowego w Giżycku – I Wydział Cywilny z dnia 17 stycznia 2020 r. sygn. akt I C 383/19. Potwierdza to także rejestr klauzul niedozwolonych UOKIK, gdzie znalazła się klauzula o następującym brzmieniu: „Pośrednik zachowuje prawo do całości wynagrodzenia także, w przypadku, gdy: a) Zamawiający podpisze w trakcie obowiązywania niniejszej umowy umowę przedwstępną lub umowę sprzedaży lokalu bez udziału pośrednika”. Ww. wyroki są o tyle ciekawe i zmieniające dotychczasowe postrzeganie, że uznają podobne postanowienia jako nieważne, bez konieczności analizy ich pod kątem klauzul niedozwolonych. A zatem dotyczą zarówno umów z konsumentami jak i przedsiębiorcami. Podsumowanie. Klauzula wyłączności może zabezpieczać prowizję dla pośrednika jedynie wówczas, gdy klient skorzysta z usług innego pośrednika. Gdy zawrze on umowę samodzielnie prowizja nie jest należna. Zapisy umowne przewidujące wynagrodzenie dla pośrednika w przypadku sprzedaży samodzielnej są nieważne. Nieważność tego typu postanowień dotyczy zarówno umów zawieranych z konsumentami jak i między przedsiębiorcami.

umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności